以房抵工程款未及时过户引发产权纠纷风险-宜昌确认合同有效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同有效纠纷
案号：(2025)鄂0506民初2645号
审理法院：湖北省宜昌市夷陵区人民法院

二、案件事实和判决结果

2013年4月9日，宜昌某乙公司与宜昌某甲公司签订《某小区商住楼公共区域装修工程承包合同》，某甲公司交纳履约保证金500000元。工程完工后，双方于2014年5月10日办理结算，确认工程结算总金额为3028765.78元，后某甲公司对某小区进行维修改造，确认工程造价为19416.9元，工程款合计为3048182.68元。某乙公司在施工过程中支付工程进度款600000元，办理决算手续后支付100000元，以四套房屋抵偿工程款2390000元。

某甲公司的法定代表人为陈某乙，陈某乙系陈某甲父亲。案涉某小区某号商品房，系上述某乙公司以房抵工程款给某甲公司四套房屋的其中一套。2014年3月1日，陈某甲（买方）与宜昌某乙公司（卖方）签订了《某小区房屋定购协议》，双方约定陈某甲定购某小区某号楼某室，建筑面积129.18㎡，单价为4644.68元/㎡，房价总额为600000元，陈某甲需至售楼部办理购房手续，逾期视为买方放弃，卖方另行处理，并备注合同日期以公司董事长指示。同日，某乙公司向陈某甲出具了收款收据，载明：今收到陈某甲交来三期房款某号，金额600000元。后陈某甲与某乙公司未签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。2014年5月，某乙公司向陈某甲发出《交房通知书》，载明："尊敬的陈某甲业主：您所购买的某小区某号房已通过竣工验收。现通知您于2014年6月1日至2014年6月30日到某小区售楼部及宜昌永和某有限公司办理交房手续。在规定时间内，未办理收房手续的，产权证由业主自行办理。……您所购买房屋的合同约定面积为129.18㎡，实际确权面积为129.8㎡，……您将向我公司补交购房款合计人民币2880元"。同时，某乙公司为办理房屋产权证，代收契税12058元、住房公共维修基金11942元、产权登记费及工本费100元、土地工本费及登记费133元，合计24233元。2014年6月6日，陈某甲向某乙公司补交房款2880元，支付办证等费用合计24233元，某乙公司出具了收款收据。同日，陈某甲另交纳了2014年6月1日起至2015年5月31日止的物业费1869.1元，宜昌永和某有限公司与陈某甲办理了交接手续。后陈某甲将房屋装修并入住，但因某乙公司一直未将房屋登记至其名下，遂酿成诉。

同时查明：2015年3月17日，宜昌市中级人民法院作出（2014）鄂宜昌中执字第00278-1号《执行裁定书》，裁定将被执行人宜昌某乙公司所有的位于宜昌市夷陵区某的"某小区"14套未售商品房（详见评估报告）作价7215500元，交付申请执行人江苏某公司抵偿7215500元债务。上述财产权自裁定送达双方当事人时起转移。申请执行人江苏某公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。案涉某小区某号房屋包含在上述14套房屋之中，江苏某公司尚未办理产权过户登记手续。2024年4月22日，江苏某公司向宜昌市中级人民法院发出一份《工作联系函》，载明："截止目前，某乙公司已交付8套，其余6套商品房未实际交付给我公司。因许某与某乙公司尚有债权债务往来，贵院原裁定执行给我公司的某小区6套商品房我公司自愿退还某乙公司，该6套商品房用于清算许某与某乙公司的债权债务。六套商品房房号如下：1-1-24XX、1-1-12XX、2-2-13XX、2-2-16XX、2-2-23XX、2-2-24XX"。2025年9月18日，江苏某公司向本院执行局出具《工作联系函》，载明："关于宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中执字第000187号《执行裁定书》裁定将宜昌某乙公司开发的位于夷陵区某社区（现某甲社区）某小区14套商品房以物抵债（工程款）给我公司，后某乙公司交付了8套，其余6套商品房未实际交付，现我公司自愿将该6套商品房退还给某乙公司，用于许某清偿王某非吸追缴执行案中的执行款。上述六套商品房房号如下：1-1-24XX、2-1-12XX、2-2-13XX、2-2-16XX、2-2-23XX、2-2-24XX。"2025年9月22日，某乙公司破产管理人出具《接收函》，载明"宜昌某乙公司破产管理人愿意接收江苏某公司交接位于某小区的三套房产，房号为：2-2-23XX、2-2-16XX、2-2-13XX。交接之后，由管理人负责三套房产后续的相关事宜"。

法院最终判决：确认陈某甲与宜昌某乙公司于2014年3月1日签订的《房屋定购协议》有效；宜昌某乙公司需协助陈某甲办理房屋不动产权证书；但驳回了陈某甲要求直接确认房屋所有权归其所有的诉讼请求。

三、企业必须警惕的法律风险：以房抵债不办过户等于埋下"定时炸弹"

这个案子看似简单，却暴露了企业交易中的一个致命漏洞：以房抵工程款后不及时办理产权过户，等于给未来埋下法律纠纷的"定时炸弹"。让我们用大白话来拆解这个风险点：

1. "以房抵债"≠"拿到房子"，没有过户等于竹篮打水
宜昌某乙公司用四套房子抵了装修工程款，但只开了收据、签了订购协议，没办正式买卖合同和网签备案。结果房子还在开发商名下，后来开发商欠别人钱，法院直接把房子划给债权人了！虽然最终江苏某公司又把房子退回来，但陈某甲为此折腾了十年才拿到产权证。企业记牢：抵债房屋必须像现金交易一样完成"过户登记"，否则法律上房子还是别人的。

2. "订购协议"只是"意向书"，不能代替正式合同
法院认定这份《房屋定购协议》只是预约合同，不是正式买卖合同。因为它缺少交房时间、违约责任等关键条款，只写了"合同日期以董事长指示为准"这种模糊表述。结果开发商破产后，陈某甲差点失去房子。企业注意：任何抵房协议必须写明房屋基本信息、价款、交付时间、违约责任等核心条款，并立即签正式合同办网签。

3. 破产不是"免死金牌"，但会加大维权难度
某乙公司进入破产程序后，管理人虽然同意协助办证，但以"税务问题"推脱。如果当时已完成过户，陈某甲的房子根本不会被纳入破产财产。企业要明白：债务人一旦破产，所有资产都要先还给全体债权人，你没过户的房子很可能被"充公"。

给企业的三条救命锦囊：
✅ 抵房必过户：收到抵债房屋当天，必须完成网签备案和产权登记，别信"过段时间再办"的承诺
✅ 合同要"硬核"：抵房协议必须包含房屋四至、价款、交付时间、违约责任等8项核心条款（可参考《商品房销售管理办法》第16条）
✅ 定期查产权：每季度登录不动产登记中心网站查房屋状态，发现被查封立即起诉保全

这个案例最扎心的是：陈某甲交了全款、住进房子十年，差点还是丢了产权！企业交易中常见的"图省事""先住着再说"心态，往往就是法律风险的温床。特别是工程款抵房、股东分红抵房等场景，务必把过户当作交易完成的"最后一公里"，否则可能像本案一样，十年维权路漫漫。

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