已办理预告登记的房屋买受人在开发商破产后仍可要求交付房屋-东宝破产债权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：破产债权确认纠纷
案号：(2025)鄂0802民初2170号
审理法院：湖北省荆门市东宝区人民法院

二、案件事实与判决结果

赵某锋、曾某系夫妻关系。

2020年11月30日，甲方荆门某乙房地产置业有限公司与乙方赵某锋、曾某签订《荆门市商品房买卖合同》，约定："该商品房为本合同第一条约定的项目中的第泉水大道以北（紫薇雅筑一期）36幢1202号房……总金额为446544元……乙方应于2020年11月30日前，一次性存入商品房首付款186544元，其余价款办理贷款。"

同日，赵某锋、曾某签订《实地·荆门紫薇雅著项目签约确认单》，载明合同总价446544元，首期款186544元，贷款金额260000元。赵某锋、曾某签订《商品房预售合同网签确认书》，确认已通过荆门市商品房网上备案系统与出卖人协商确定了合同条款及附件内容。

同日，荆门某乙房地产置业有限公司开具收款收据，确认自赵某锋、曾某处收款186544元。

2020年12月23日，借款人赵某锋、共同借款人曾某、保证人荆门某乙房地产置业有限公司与中国某某银行股份有限公司荆门分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款260000元用于购买案涉房屋。

赵某锋、曾某陈述其与湖北某甲建设有限公司存在债权债务关系，湖北某甲建设有限公司欠付其工程款176544元，同时，荆门某乙房地产置业有限公司也欠付湖北某甲建设有限公司工程款，均已到期，其支付的购房款总金额为446544元，首付款176544元由工程款抵付，10000元系现金支付，另有260000元系在银行办理的按揭贷款。

2021年8月6日，案涉房屋办理了预告登记。

2023年1月6日，法院作出民事裁定书，受理对荆门某乙房地产置业有限公司的破产清算申请。

法院判决结果：荆门某乙房地产置业有限公司于判决生效之日起十五日内向赵某锋、曾某交付位于荆门市东宝区**道以北（紫薇雅著一期）36幢1202号房屋，并协助办理房屋所有权转移登记；驳回赵某锋、曾某的其他诉讼请求。

三、核心观点：预告登记是破产中的"护身符"，企业需高度重视

这个案子告诉我们一个关键法律知识：即使开发商破产了，只要购房者已经办理了房屋预告登记，仍然可以要求开发商交付房屋并办理产权证。

很多企业老板可能认为，一旦公司进入破产程序，所有合同都可以不履行了，大家排队等分配财产就行。但这个案子清楚地表明：预告登记具有特殊的法律效力，能在破产程序中保护购房者的权益。

法院是怎么说的呢？法院指出，预告登记是为了"保障将来实现物权"而设立的，它能让购房者在开发商破产时仍然保住房子。简单来说，预告登记就像给房子贴了个"已售"标签，即使开发商破产，这个房子也不能再算作破产财产随意处置。

对企业（特别是房地产开发商）来说，这个案例有三点重要警示：

1. 不要拖延办理预告登记：很多开发商为了资金周转，会故意拖延为购房者办理预告登记。但这个案例告诉我们，拖延登记可能带来更大风险——一旦公司陷入困境，这些未登记的房屋可能引发更多纠纷，甚至影响整个破产清算进程。

2. "工抵房"交易要规范操作：本案中，购房者用对第三方的债权抵付房款（176544元工程款抵房款）。这种"工抵房"模式在房地产行业很常见，但必须确保三方债权债务关系清晰、手续完备。企业财务人员应当建立专门台账，明确记录每笔"工抵房"的债权来源、金额和依据，避免后期说不清、道不明。

3. 破产不等于可以不履约：企业老板常有一个误区，认为"公司都破产了，什么承诺都可以不算数"。但法律明确规定，已办理预告登记的房屋买卖合同不属于可以随意解除的合同。破产管理人必须尊重这种特殊权利，否则可能面临法院强制执行。

给企业的实操建议：

• 建立房屋销售登记"双保险"机制：销售完成后7日内必须完成网签，30日内必须启动预告登记程序，由专人跟踪直至完成。

• 对于"工抵房"业务，设立专门审批流程：要求提供完整的债权债务证明文件，三方签订书面协议，避免口头约定。

• 定期自查销售台账：每月核对已售房屋的登记状态，对未及时办理预告登记的房屋立即采取补救措施，不要等到问题爆发才处理。

• 破产预警期更要谨慎：一旦企业出现资金紧张苗头，应优先处理已售房屋的产权登记问题，避免小问题演变成群体性纠纷。

记住，房地产企业最大的风险不是卖不出去房子，而是卖出去的房子后续出问题。一套房子的产权纠纷可能引发连锁反应，甚至成为压垮企业的最后一根稻草。提前做好登记工作，看似多花点小钱小力，实则为企业筑起了一道安全防火墙。

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