开发商为购房者垫付房贷后可全额追偿 - 随县追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂1321民初2252号
审理法院：湖北省随县人民法院

二、案件事实和判决结果
罗某与丁某丹原系夫妻关系（2006年7月19日登记结婚，2022年10月27日经随县人民法院判决离婚）。随州某基房地产开发有限公司于2003年5月23日注册成立，经营范围为房地产开发、房屋销售等。2018年8月5日，二被告与原告签订商品房买卖合同（预售），合同编号为：随州20180800282。合同约定原告将其开发建设的位于随州市道路号＃楼单元层**号房屋出售给二被告，房屋面积为126.1㎡，单价5090元／㎡，总价款为641849元。合同签订当日，二被告向原告支付购房首付款201849元，余款440000元由二被告向中国某行股份有限公司随州新居支行申请按揭贷款，原告为该按揭贷款提供担保并向中国某行股份有限公司随州城中支行缴纳保证金。此后，二被告按照其与银行的按揭贷款合同约定按期偿还按揭贷款至2022年12月，自2023年1月起二被告未再向银行偿还案涉按揭贷款。2023年6月20日，中国某行股份有限公司随州分行个人贷款中心向中国某行股份有限公司随州城中支行发送《关于扣划贷款保证金的通知》，中国某行股份有限公司随州城中支行先后从原告保证金账户中扣款共计72169.39元（其中2023年6月21日扣款29421元；2023年12月22日扣款14799.77元；2024年12月25日扣款27948.62元）为二被告偿还案涉按揭贷款。为上述代偿款项，原告遂诉至本院。

法院判决：被告罗某、丁某丹需在判决生效后15日内，向随州某基房地产开发有限公司支付代偿款72169.39元及利息（以72169.39元为基数，自2024年12月26日起按一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止），案件受理费802元由二被告承担。

三、核心风险提示：开发商提供按揭担保，小心“断供”变“自掏腰包”
这个案子看似简单，却暴露了企业（尤其是房地产开发商）常踩的“大坑”：帮客户担保房贷，一旦客户断供，钱可能要自己垫，追回却难上加难！

为什么说这是个“坑”？

1. 担保责任跑不掉：开发商为购房者向银行提供按揭担保，是行业常见操作。但根据《民法典》，一旦客户断供（比如本案中罗某、丁某丹从2023年1月起不还贷），银行有权直接扣划开发商的保证金。哪怕客户离婚、经济困难（如被告辩称“要养孩子没能力还”），开发商也得先替客户垫钱，之后再自己追讨。
2. 追偿路上“三道坎”：
   • 执行难：本案中开发商胜诉了，但被告声称“没钱还”，后续可能面临执行困难——钱判给了你，但对方账户空空，追回成本高、耗时长。
   • 时间成本高：从断供到起诉、判决，耗时近2年（2023年1月断供→2025年7月判决），企业资金被占用，影响现金流。
   • 连带责任不因离婚消失：虽然二被告2022年离婚，但购房债务发生在婚姻存续期，法院仍判两人共同还钱。如果开发商没注意债务时间点，可能漏告一方，导致追偿不全。

企业如何防范？3招堵住“断供”漏洞

1. 签约前“严审资质”，别当“老好人”：

   • 别只看客户首付够不够！必须查银行流水、信用报告、工作稳定性（比如要求提供6个月以上工资流水）。
   • 特别提醒：对高负债客户（如同时背负多笔贷款），直接拒贷或提高首付比例。本案中客户断供前已还款4年，看似稳定，实则隐藏风险——经济下行时，普通人抗风险能力弱，开发商必须提前预判。

2. 合同里“埋好伏笔”，追偿有保障：

   • 加违约条款：在购房合同中明确约定：“若客户断供导致开发商垫款，客户需额外支付20%违约金+每日千分之一的滞纳金”。（法院支持合理利息，但额外约定能增加威慑力）
   • 保留解约权：写明“断供超3个月，开发商有权收回房屋并索赔”。本案中开发商未收房，若早行使解约权，可避免持续垫款。

3. 日常“动态监控”，别等银行通知：

   • 和银行建立“还款异常预警”机制：要求银行每月提供客户还款状态，一旦逾期立即联系客户，别等到被扣款才行动。
   • 关键一步：客户断供初期（如逾期1-2个月），主动协商分期还款或临时补贴，避免事态恶化。本案中开发商从2023年1月断供到6月才被扣款，这5个月本可干预止损。

一句话总结：担保不是“走过场”，垫付容易追回难！企业做担保前，务必把风险控制做到前头——资质严审、合同严密、监控及时，才能避免“替人背债”的悲剧。

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