房产按揭贷款中开发商阶段性保证责任何时终止？-宜都金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂05民终778号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年12月14日，刘某和邓某填写了湖北某商银行个人部住房借款申请书，向某商行申请借款99万元用于购房。同日，两人向某商行出具借款人承诺书，承诺购房后办理房屋产权证并将房屋他项权证交给某商行抵押，直到还清全部贷款本息。若连续3个月未还款，某商行有权处置抵押房屋。
2020年12月23日，某商行、刘某、邓某和宜都某置置业有限公司签订住房按揭借款合同，约定某商行为刘某和邓某提供99万元贷款，用于购买宜都市某镇某村某号楼某层某号房屋，年利率5.75%。宜都某置公司作为房屋出售方提供阶段性保证担保，借款人用房屋抵押担保。合同规定：抵押预告登记后，借款人应在房屋交付后180天内办妥房产证，并在拿到房产证后一个月内申请正式抵押登记；若借款人违约，某商行可宣布贷款立即到期。
同日，宜都某置公司向某商行出具保证人阶段性保证担保的承诺书，承诺为刘某和邓某的借款提供连带责任保证，保证期间从借款合同生效日起，到借款人将房屋他项权证办到某商行名下之日止。若借款人连续3个月拖欠，某商行可直接要求宜都某置公司担责。
合同签订后，某商行于2021年1月5日发放99万元贷款，期限30年，按月等额本息还款。但刘某和邓某多次逾期，截至2024年9月12日，欠本金95万余元、利息4万余元。经催收未还，某商行起诉。
审理中，刘某确认房屋已交付并装修入住，宜都某置公司于2023年通知其办理房产登记，但因需支付费用，两人至今未办。

法院判决：一审判决刘某和邓某偿还全部贷款本息；若无法偿还，某商行对房屋拍卖价款享有优先受偿权；但驳回了要求宜都某置公司承担连带责任的请求。二审维持原判，认定宜都某置公司无需担责。

三、核心观点与法律风险提示：阶段性担保不是“无限责任锅”！

这个案子的核心就一句话：当房产抵押权通过预告登记有效设立后，开发商的阶段性保证责任就自动解除了，哪怕借款人自己拖着不办正式抵押登记！

为什么？

• 阶段性担保的“阶段性”就像一把“临时保护伞”——它的唯一任务，就是在房屋正式抵押登记办妥前，帮银行兜住风险。
• 本案中，房屋早已办妥抵押预告登记和首次登记（开发商交房后的基础登记），且没有失效（因借款人自己不办证，不怪银行拖沓）。根据法律规定，银行的抵押权从预告登记日起就成立了！这意味着银行的债权已有“铁底保障”，开发商的“保护伞任务”自然完成。
• 某商行认为“保证期间约定不明，应算6个月”，但法院明确指出：合同写得清清楚楚——“到他项权证办到银行名下为止”。这不算模糊，而是精准锚定了责任终点。既然抵押权已有效设立（预告登记即生效），终点早就到了，再让开发商背锅，明显违背合同本意。

企业风险防范指南：

1. 作为开发商（保证人）：

   • 签担保合同时，务必把“保证期间结束条件”写死！例如“自合同生效日起，至房屋他项权证办妥交付银行之日止”。别用“直到风险解除”等模糊表述，否则可能被认定为“约定不明”，导致责任期意外延长（变成主债务到期后6个月）。
   • 交房后及时通知购房者办证，并保留通知证据（如短信、邮件）。本案中宜都某置公司因证明“2023年已通知办证”，成功脱责——若无法证明，可能被认定“放任风险”。

2. 作为银行/出借方（债权人）：

   • 别以为“保证期间很长”就高枕无忧！一旦抵押预告登记完成且无失效情形，开发商责任即告解除。本案某商行因抵押权已有效设立，再追责开发商注定败诉。
   • 重点盯紧两件事：一是确保预告登记及时办理；二是发现借款人拖延办证时，立即发函催办并留存证据。若因自身疏忽导致抵押失效（如超90天未申请登记），反而可能丧失优先受偿权！

简单说：阶段性担保只保“过渡期”，不保“赖账期”！ 企业签合同时别图省事写“等”，执行中别当甩手掌柜——该催的催、该留的证留，才能避免钱没收回还白背锅。

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