购房者退房后剩余房贷谁来还？-宜都金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0581民初1225号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年9月5日宜都工行与杜某、宜都某瑞置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定宜都工行向杜某发放个人住房贷款300000元，贷款期限为20年。贷款直接划入某瑞公司在工行的账户，杜某以某瑞广场2号楼1单元103号房提供抵押担保，并于2016年9月8日办理了预告抵押登记。某瑞公司提供阶段性连带责任保证，约定在房屋正式抵押登记手续办理完毕后保证责任免除。合同特别约定：若杜某与某瑞公司协议解除买卖合同，杜某需在10个工作日内告知银行，由借贷双方共同与某瑞公司协商处理。

2016年9月13日，宜都工行将300000元贷款汇入某瑞公司账户。从2020年8月起，杜某停止还本付息，截至2021年2月23日，欠款本息272176.93元。2021年5月起诉后，杜某提出退房申请，2021年7月8日，某瑞公司与杜某签订《商品房买卖合同解除协议》，约定某瑞公司同意退房，后期贷款由某瑞公司负责偿还。

法院判决结果：

1. 解除《个人购房借款/担保合同》；
2. 某瑞公司30日内返还宜都工行借款本息272176.93元，并按LPR支付后续利息；
3. 驳回宜都工行对抵押房屋的优先受偿权请求；
4. 案件诉讼费2691元由杜某承担。

三、核心风险提示：开发商需警惕"退房连带还款"陷阱

这个案例揭示了一个让很多开发商猝不及防的真相：当购房者退房时，剩余房贷很可能要由开发商直接还给银行！法院判决的逻辑非常清晰：

1. "钱是谁收的，谁就该退"
   银行贷款直接打给了某瑞公司（作为购房款），杜某从头到尾没摸到这笔钱。现在房子退了，却让没拿到钱的杜某继续还贷，明显不公平。就像您网购付款给平台，货没收到却要您找卖家要钱一样荒谬。

2. 合同约定≠万事大吉
   虽然合同写了"退房需三方协商"，但没约定杜某必须继续还贷。开发商常误以为"阶段性担保"到办证就结束，却忽略了——如果房子烂尾导致无法办证（本案中某瑞公司未完成建筑物首次登记），担保责任就永远甩不掉！

3. 预告抵押登记=纸面保障
   某瑞广场只办了抵押"预告登记"，没完成正式抵押登记，法院直接驳回了银行的优先受偿权。这意味着：银行收不回钱时，第一责任人还是开发商，房子拍卖款都轮不到银行优先拿。

企业风险防范指南（开发商必看）

✅ 把好"产权登记关"
项目竣工后立即办理建筑物所有权首次登记！只有完成这步，购房者才能办正式抵押登记，开发商的担保责任才算真正解除。别因拖延登记让"阶段性担保"变"终身担保"。

✅ 建立"断供预警机制"
与银行约定：一旦购房者连续3期未还款，银行必须通知开发商。本案中杜某从2020年8月断供，直到2021年5月银行才起诉，开发商错过最佳干预期。建议在合同中加入"开发商有权代偿"条款，避免被动。

✅ 退房协议必须三方签字
杜某和某瑞公司私下签退房协议时，没让银行参与，结果银行直接起诉开发商。正确做法：退房前必须与银行签三方协议，明确"剩余贷款由开发商承接"，否则法院可能认定开发商单方承诺有效（如本案2021年7月的退房协议）。

✅ 合同条款要"合法留痕"
别写"购房者退房仍需还贷"等霸王条款！法院会以"显失公平"为由否定（本案指出该约定有违公平原则）。正确做法：在补充协议中约定"若因房屋质量问题退房，开发商X日内向银行结清贷款"，既合法又明确责任。

真实教训：某瑞公司以为签了《退房协议》就能甩锅，却因未及时处理贷款问题，反被判决承担27万多元债务。更讽刺的是——诉讼费还得由没到场的杜某承担，开发商看似赢了官司实则输了钱！

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