开发商未按约定提供车位构成根本违约需退还40000元转让费-潜江合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初1720号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

郭某因购买潜江中南世纪雅苑小区房屋，成为该小区业主。2018年4月30日，郭某支付车位使用权转让价款40000元。2018年12月30日，郭某与潜江某房地产开发有限公司签订《车位使用权转让协议》，约定将中南世纪雅苑小区编号为E区5组185号小型机动车停泊位使用权转让给郭某，车位交付使用日期为2019年12月30日。郭某于2020年3月入住该小区，但表示未收到交付车位通知。

2023年底因下大雪，郭某想将车辆停放在地下车位，但发现地下车库没有其购买的车位。经与小区物业联系，按照图纸标注位置找到该位置，但该位置并未划分车位，且距离窄，一侧有立柱，一侧为人防门，不适合划车位。2024年4月左右，经协商，开发商表示在车库另一处空置区域给郭某划分车位。小区物业将坡地找平后，郭某停放车辆一段时间，但其他业主投诉该处属公共区域，开发商不应私自划车位。经多次协商未果，郭某无法继续使用该区域。

法院判决：确认《车位使用权转让协议》于2024年5月28日解除；潜江某房地产开发有限公司需返还郭某车位使用权转让费40000元。

三、核心观点与风险防范指南

这个案子说白了就是：开发商卖了个"空气车位"，结果赔了4万元！法院认为，开发商承诺的E区185号车位根本不存在——现场一看，窄得停不进车，旁边还有立柱和人防门，活生生的"纸上画车位"。更麻烦的是，开发商连"我已交付"的证据都拿不出来，说郭某"早就知道没车位"也纯属猜的。最终法院认定：卖东西却交不出货，直接导致客户目的落空，这就是根本违约！

企业必须警惕的3个致命漏洞

1. "画饼式销售"最危险
   本案开发商犯了个低级错误：合同里白纸黑字写了"E区5组185号车位"，可实际车库压根没划这个位置。就像你去饭馆点"红烧牛肉"，结果厨师说"我们只有牛肉汤，你自己脑补红烧吧"。企业销售特定位置的商品（如车位、商铺）时，必须做到"三确认"：确认位置真实存在、确认符合使用条件、确认能现场指认。 别再玩"图纸上画车位，交付时变魔术"的把戏，否则分分钟全额退款还赔信誉！

2. 交付环节等于"证据战场"
   开发商嘴上说"2019年就通知交付了"，可拿不出短信、签收单等证据。法院直接判："你说有就是有？证据呢？" 记住：企业履行合同义务，必须像寄快递一样留痕——短信要截图、通知要签收、现场交付要拍视频。 尤其是预售类业务（如期房车位），交付前务必书面确认，否则客户说"没收到通知"，你百口莫辩。

3. 拖延处理=火上浇油
   从2019年约定交付日到2023年底客户发现无车位，中间隔了4年！开发商若早点排查交付问题，完全能在客户入住时主动协调。结果等到客户自己"挖地三尺"才发现陷阱，还试图用"坡地改车位"糊弄，反而激怒其他业主。企业遇到履约问题，要像灭火一样快速响应：24小时内联系客户、72小时内给方案、避免小问题滚成大雪球。

给企业的"防坑"行动清单

✅ 卖前查现场：销售特定位置产品前，带客户实地查看，避免"图纸与现实不符"。
✅ 交付留证据：用企业微信/短信发送交付通知，要求客户签《交付确认书》，存档至少5年。
✅ 建立预警机制：对逾期未交付的订单，设置30天自动提醒，法务部介入排查风险。
✅ 别赌客户不较真：本案客户2023年底才发现问题，但法律给了一年"反悔期"，企业永远别假设"客户忘了就没事"。

特别提醒房地产、物业企业：车位、商铺这类"一铺一码"的业务，最容易栽在"位置不存在"的坑里。务必把合同标注的位置与现场实景100%匹配，否则40000元只是开始——客户要的可是真金白银的车位，不是开发商的"创意空间"！

作为专注企业服务的法律顾问，征和律师事务所为企业提供极高的性价比风险防控方案。我们独创"先试用满意后付款"模式，您可零成本体验合同审查、履约管理等核心服务，真正实现"法律风险早发现，经营损失少发生"。让专业力量成为企业稳健发展的隐形翅膀，而非事后救火的消防员。