开发商销售已被查封车位需退费并支付违约金-枣阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初4567号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2022年1月6日，枣阳某甲公司作为甲方、重庆某乙公司作为乙方，双方签订一份《枣阳金科集美天宸项目代理销售服务合同》，合同主要约定：由乙方以代理销售方式，销售甲方位于枣阳市中兴大道与民权路交汇处金科集美天宸项目的250个物业，其中包含成某石购买的331号一期非人防地下室（普通车位）；乙方应向甲方支付代理销售保证金133.35万元；销售所得款项由乙方收取，甲方收到后3个工作日内需转账至乙方账户。

2023年8月左右，枣阳某甲公司作为甲方、成某石作为乙方，签订《车位使用权转让协议》，约定甲方将331号车位使用权转让给乙方，使用费29837元一次性支付；甲方承诺车位未被查封，若被查封则乙方有权解除合同并要求甲方支付20%违约金。

2023年7月24日及30日，成某石分两笔向重庆某乙公司支付2000元、27837元，共计29837元车位款。重庆某乙公司出具收据注明"枣阳金科集美天宸331车位款"；2023年9月8日，枣阳某甲公司向成某石开具收据确认收款。

另查明，枣阳市人民法院在另案中，于2023年7月7日裁定查封包括331号车位在内的555个车位（查封期限至2026年7月23日）。成某石随后提出执行异议，但因"支付价款未超总价款50%"被驳回。2025年5月，成某石起诉要求解除合同并退款。

法院判决结果：

1. 解除成某石与枣阳某甲公司签订的《车位使用权转让协议》；
2. 枣阳某甲公司退还车位款29837元并支付违约金5967.4元；
3. 驳回成某石对重庆某乙公司的全部诉求。

三、核心观点与法律风险防范指南

核心问题：卖方"卖了不能卖的东西"，赔钱又丢信誉
这个案子说白了就是：开发商（枣阳某甲公司）在车位早被法院查封的情况下，还让代理公司（重庆某乙公司）继续卖车位。买家付完钱才发现车位根本拿不到，一怒之下告上法庭。法院明确说——资产有查封还敢卖？必须退钱+赔违约金！

对企业最大的警示是：销售前不查清资产"健康状态"，等于埋下定时炸弹。很多企业以为"我不知道被查封"就能免责，但法院不认这个账！就像本案中枣阳某甲公司辩称"没收到钱"，可代理公司收钱就是代表它收钱，照样要担责。

企业避坑指南（3招保平安）：

1. 卖前必查"资产体检报告"

   • 车位、商铺、设备等任何资产销售前，必须到不动产登记中心查查封、抵押状态（免费！只需带营业执照）。
   • 血泪教训：本案查封发生在2023年7月7日，而买家7月24日就付了定金。如果开发商当时查一下系统，就能避免后续赔近3.6万元+诉讼费。
   • 实操建议：每月固定查一次拟售资产状态，销售合同里加一句"若资产被查封，买方有权无条件退款"，既显诚信又防纠纷。

2. 代理销售≠甩手掌柜，责任跑不掉

   • 本案中重庆某乙公司只是代理销售，法院判它不用赔钱，但开发商仍需独自担责。很多企业以为"让代理公司背锅"就行，大错特错！
   • 关键点：合同里写"代理收款"，法律就认定是开发商收款；代理公司核查资产状态的义务，不能替代开发商的主体责任。
   • 安全做法：与代理公司签合同时，明确约定"代理方须同步核查资产状态"，并保留核查记录（如查询截图、邮件），出事时可向代理方追偿。

3. 别玩"文字游戏"，承诺必须做到

   • 本案协议写明"车位未被查封，否则付20%违约金"，结果真被查封了，开发商想抵赖？法院直接按约定判赔！
   • 企业自保铁律：
     • 合同承诺的事项（如"无查封""产权清晰"），必须100%确保真实；
     • 别学本案开发商玩"使用权转让"文字游戏——法院说得很清楚：卖方对资产权属负有法定保证义务，不能以"不办产权证"推责。

最后一句真心话：
法律风险最怕"事前不查，事后喊冤"。一次简单的资产核查（花10分钟查系统），可能省下几万赔偿金+客户信任。与其事后赔钱，不如事前花小钱买安心——这正是专业法律顾问的价值所在。

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