企业借款合同风险防范：及时行使抵押权避免坏账损失 - 麻城借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初3376号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年1月20日，陈某和金某夫妻向湖北麻城某股份有限公司出具《借款人及配偶共同还款承诺书》，承诺贷款20万元为夫妻共同债务，由他们共同偿还。同日，两人还出具《同意抵押承诺书》，以自建私房为借款提供抵押担保。2015年4月14日，陈某与湖北麻城某股份有限公司签订《个人借款合同》，借款20万元，期限36个月，年利率10.35%，逾期加收50%罚息。同日，陈某和金某签订《最高额抵押合同》，以位于麻城市某镇某村续文垸的房屋抵押担保，并办理了抵押登记。2015年4月27日，湖北麻城某股份有限公司发放贷款20万元。借款到期后，双方进行了三次展期，最终借款到期日为2022年10月7日。借款期间，被告偿还了本金25103.11元和利息81961.83元，利息结清至2020年4月25日，现仍下欠本金174896.89元及2020年4月26日起的利息。原告多次催收未果，诉至法院。

判决结果：法院判决陈某和金某十日内偿还借款本金174896.89元及利息（2020年4月26日至2022年10月7日按年利率9.699%计算，之后按14.4%计算），并确认湖北麻城某股份有限公司对抵押房屋享有优先受偿权——若陈某和金某不还款，银行可拍卖该房屋优先拿回欠款。

三、核心观点：企业如何防范借款合同法律风险？

这个案子表面看是银行赢了官司，实则暴露了企业常见的“低级失误”：借款合同管不好，再好的抵押也可能打水漂！ 为什么这么说？

1. 抵押登记不能“一登了之”，要盯紧时效和细节
   本案中，银行因及时办理了抵押登记（房权证号、土地证号齐全），才保住优先受偿权。但现实中，很多企业签完抵押合同就以为万事大吉，结果发现：

   • 抵押登记过期未续（如最高额抵押有期限）；
   • 抵押物信息写错（如地址漏字、证号不全），导致登记无效；
   • 未及时跟踪抵押物状态（如房屋被拆迁、二次抵押）。
     风险提示：企业放贷后，务必定期查证抵押登记状态（可通过不动产登记中心官网免费查询），确保“证”“物”一致。千万别等债务人失联才着急补救！

2. 催收要“趁早”，别让诉讼时效“过期”
   本案银行2022年11月首次起诉却因“送达问题”被驳回，白白浪费时间。这是因为：

   • 债务人失联后，企业未及时补充联系方式（如社保记录、物业证明）；
   • 催收仅靠电话、微信，没留存书面证据（如快递催收函）；
   • 错过3年诉讼时效（从还款到期日起算），权利将不受法律保护。
     风险提示：每笔借款到期前1个月，必须书面催收并保留证据（如EMS回执）；若债务人拖延，立即重新签还款协议或起诉，别学本案“拖到2022年才行动”！

3. 夫妻借款必须“双签”，避免债务“缩水”
   本案因金某签署了《共同还款承诺书》，债务才被认定为夫妻共同债务。但若配偶未签字：

   • 企业只能向借款人一人追偿，配偶名下财产无法执行；
   • 若借款人离婚，债务可能被转移。
     风险提示：对个人借款，必须要求配偶当面签署共同还款文件，并核对身份证、结婚证——别嫌麻烦，这能多一层保障！

4. 展期操作要“留痕”，口头约定等于白纸
   本案三次展期靠口头协商，法院却认可了。但现实中：

   • 无书面展期协议，债务人可能否认延期事实；
   • 利率调整未签字确认，易引发纠纷（如原合同年利率10.35%，展期后变9.699%）。
     风险提示：每次展期必须签补充协议，明确新期限、利率，并由双方签字盖章。口头承诺？法院不认！

一句话总结：企业借款不是“签完合同就完事”，从抵押登记到催收细节，每个环节都藏着雷。管好借款合同=管好企业钱袋子——早一步行动，少十分损失！

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