企业擅自签订房屋拆迁协议将被判无效-老河口确认合同效力纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同效力纠纷
案号：(2019)鄂0682民初526号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实与判决结果

位于老河口市友谊路40号的房屋，房屋所有权登记在原告父亲路某明名下，1994年10月12日路某明取得了老河口市私有房屋字第**的所有权证书，该证书载明砖混结构楼房一栋，建筑面积113.7平方米，砖木结构瓦房1间，建筑面积23.26平方米，合计面积136.76平方米；2002年10月30日路某明取得了老河口市国土资源局发放的地号为130400169号的土地使用权证书，该证书载明用地面积127.05平方米，其中建筑占地103.29平方米。2019年2月21日经湖北省老河口市公证处公证，路某明、邓某英夫妻遗留的上述房产由原告路某一人继承。

另查明：2011年5月24日，韩某网、高某海作为甲方与作为乙方的路某签订了一份《房屋拆迁协议》，协议约定：乙方交给甲方拆迁房屋面积211平方米；甲方在12个月内就地还房；过渡期内每月每平方米补助2.5元；还建房位于友谊路中段40号约211平方米一套等。老河口某总房地产开发有限公司在甲方处盖章，高某海、韩某网签字，路某在乙方处签字。协议签订后，路某将房屋交高某海、韩某网拆除。已拆除面积61平方米（包括一间瓦房、厨房、卫生间、室外楼梯）；未拆除主房150平方米。房屋过渡费2017年11月30日前欠2600元，2017年12月1日后按每平方米每月5元计算。

再查明：协议上加盖的老河口某总房地产开发有限公司印章，是高某海找原公司法定代表人刘某安加盖的改制前遗留旧公章，与现任法定代表人于某平持有的公章不一致。韩某网自述盖章时未找现任法定代表人于某平，甚至不知其姓名。

法院判决结果：

1. 《房屋拆迁协议》被判无效；
2. 韩某网、高某海需返还路某未拆除的150平方米房屋；
3. 两人支付拖欠过渡费18350元，并按每月每平方米5元标准继续支付后续费用；
4. 驳回路某对老河口某总房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这个案子看似是"老百姓告开发商"，实则给所有企业敲响警钟：企业根本无权征收拆迁房屋，私下签约必吃大亏！

风险一：企业签拆迁协议=白纸黑字"自爆"

国家早有明文规定：2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，只有市、县政府才有权征收房屋。本案中韩某网、高某海冒充房地产公司签约，结果法院直接判决协议无效。更惨的是，他们拆了房子却无法还建，不仅要原样还房，还得倒贴数万元过渡费损失。
企业切记：想开发地块必须走政府征收程序，千万别学本案私下和业主签协议。否则就像签了"自杀合同"——拆了房建不了楼，赔钱又丢人！

风险二：公章管理松懈=给骗子开绿灯

协议上虽盖着"老河口某总房地产开发有限公司"的章，但其实是改制前的旧公章，现任老板于某平完全不知情。法院因此认定公司不担责。但现实中，多少企业因旧章未销毁、用章无审批，被员工或他人钻空子背黑锅？
企业切记：

• 旧公章必须立即销毁并留存记录；
• 新公章使用必须"一事一审批"，禁止业务员随意盖章；
• 每月核查用章登记，发现异常立刻报警。

风险三：员工"假借公司名义"=企业可能被连坐

韩某网、高某海既非公司员工，又无授权委托书，却以公司名义签约。虽然本案因公章问题让公司脱责，但若他们伪造授权书或利用职务之便（比如曾是公司前员工），企业很可能被卷入诉讼，白白支付律师费、赔偿金。
企业切记：

• 业务员对外签约必须出具公司盖章的授权书；
• 定期在官网公示"有效授权人员名单"；
• 发现冒用公司名义行为，24小时内报警并登报声明。

征和律师事务所企业法律风险防控提示：
本案中老河口某总房地产开发有限公司虽侥幸免责，但全程被动应诉耗费大量精力。真正聪明的企业，都在纠纷发生前就筑好法律"防火墙"。征和律所为企业提供日常法律顾问服务，不仅费用仅为市场价60%，更推出"先试用30天，满意再付款"模式——用极高的性价比，帮您堵住合同漏洞、规范公章管理、培训签约人员，让企业发展远离"无效协议"陷阱。专业的事交给专业的人，您的安心就是我们最大的价值！