抵押登记与连带保证是金融机构收回贷款的重要保障-钟祥金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0881民初5391号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2016年11月23日，被告刘某川与原告湖北钟祥农村商业某行签订住房（商业用房）按揭借款合同，借款金额33万元，借款期限240个月，借期利率为4.9%，若借款人未按约定的期限归还借款，在上述利率上加收50%罚息。合同约定还款方式为等额本息还款，还款周期为每月21日。钟祥市某房地产开发有限公司作为保证人在合同上签章，为刘某川的借款提供阶段性连带保证责任，担保范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费等实现债权的费用，保证期间为债务履行期限届满之日起两年。同日，刘某川与湖北钟祥农村商业某行签订抵押合同，约定将刘某川及配偶铁某川名下位于钟祥市某镇某村某组某号商品房作为上述主合同的抵押物，并办理抵押登记，担保范围包括主合同项下全部债务本金、利息、罚息等及其他实现债权和抵押权的应付费用。铁某川在住房（商业用房）按揭借款合同上抵押财产共有人处签字、捺印，刘某川、铁某川在抵押合同上作为抵押人签字。合同签订后，湖北钟祥农村商业某行向被告刘某川发放了33万元借款，刘某川、铁某川在借款凭证上签字、捺印。截止2023年12月29日，被告尚欠湖北钟祥农村商业某行借款本金273937.23元及逾期利息、罚息29452.46没有偿还。

法院判决结果很简单：第一，刘某川、铁某川必须在10天内还清所有欠款及利息；第二，如果他们还不上钱，银行可以要求法院拍卖他们抵押的房子，卖房所得钱银行优先拿；第三，钟祥市某房地产开发有限公司要对这笔欠款承担连带责任，也就是银行可以找他们直接要钱；第四，案件的诉讼费由三位被告一起承担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例告诉我们一个非常重要的道理：抵押登记和连带保证是银行收回贷款的两大"保险绳"。就像开车必须系安全带一样，金融机构在放贷时，这两道防线缺一不可。

为什么说这是"保险绳"？

首先看抵押登记。案例中，银行和借款人签订了抵押合同，还专门去办理了不动产抵押登记。这就像是给房子贴了个"已抵押"的标签，法律上叫"公示"。如果没有这步登记，即使签了抵押合同，房子被偷偷卖掉，银行也拿不回来钱。就像你借给朋友钱，说好用他的手机作抵押，但没实际拿到手机，结果他转手把手机卖了，你再去要就难了。

再看连带保证。房地产开发商在合同上盖章承诺"阶段性连带保证"，意思是房子没建好交付前，开发商要为借款人的还款"兜底"。这个"连带"很关键——银行不用先找借款人要钱，可以直接找开发商要。很多企业以为"阶段性"就是随便说说，结果等到出事才发现自己还得还钱。

企业应该如何防范这类风险？

1. 金融机构要当"细心管家"

   • 发放贷款前，必须确保抵押物完成登记。别以为签了合同就万事大吉，就像买房不办过户，房子其实不是你的。
   • 对夫妻共同借款，务必要配偶在合同上亲笔签字。案例中铁某川虽然没借钱，但因为签字确认了，债务就成了夫妻共同债务，银行能找两个人要钱。
   • 保证条款要写清楚：什么时间开始、什么时间结束、保证范围包括哪些。别用"相关费用"这种模糊说法，要明确写"包括本金、利息、诉讼费、律师费等"。

2. 房地产开发商要当"明白人"

   • 签保证合同时，一定要看清"阶段性"的起止时间。通常是从放贷开始，到购房者拿到房产证并办妥抵押登记为止。很多开发商吃亏在以为要一直保证到贷款还清，其实不是！
   • 建议在合同中约定："保证期间至抵押登记手续办理完毕且银行取得他项权证之日止"。这样能明确你的责任边界。
   • 定期和银行核对，确认哪些购房者的抵押登记已经完成，及时退出保证责任。别等到银行起诉了，才发现自己还在"背锅"。

3. 个人借款人要当"清醒者"

   • 签字前必须看清楚：是只借钱，还是同时要抵押房子？配偶是否需要签字？这些都会影响责任范围。
   • 记住：银行合同里"加收50%罚息"不是吓唬人。本案中逾期利率从4.9%跳到7.35%，100万贷款一年要多付2万多利息！
   • 如果资金紧张，千万别玩"消失"。案例中被告不到庭，法院直接按银行说的判了。有问题要主动协商，比如申请延期还款。

最后提醒企业老板们：金融借款看似简单，但一个环节疏忽就可能血本无归。就像本案的房地产开发商，本来只卖房子，结果还得替购房者还贷款。签合同时多花10分钟看条款，可能省下未来10年的麻烦。记住，法律不保护在权利上睡觉的人——该办的登记要及时办，该约定的期限要写清楚，这才是真正的风险防范之道。