抵押预告登记符合条件即可设立抵押权，开发商阶段性担保责任自动免除-无为金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖0225民初5252号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果
中国某公司无为市支行与伍某、周某、无为某公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定伍某、周某向银行贷款56万元购买无为市某处房产，贷款期限360个月，年利率5.635%，逾期年利率7.3255%。担保方式为"抵押+保证"组合：伍某、周某以所购房产作抵押，于2019年7月17日办理预告抵押权登记（未办正式登记）；无为某公司作为开发商提供阶段性连带责任保证。银行按约放款后，自2023年1月起，伍某、周某停止还款。截至2024年3月26日，二人尚欠本金523,762.40元、利息8,821.12元。另查明，涉案房产已办理建筑物所有权首次登记。

法院判决：

1. 伍某、周某十日内归还全部本息；
2. 银行对抵押房产拍卖/变卖价款享有优先受偿权；
3. 伍某、周某已付律师费1600元视为有效，银行额外主张的10,000元律师费被驳回；
4. 无为某公司无需承担连带责任（因抵押权已设立，开发商担保责任自动解除）。

三、企业必须警惕的三大法律风险
这个案例看似是银行"赢了官司却丢了担保人"，实则给所有企业敲响警钟。作为企业法律顾问，我重点提示以下风险点：

风险点1：别把"预告登记"当摆设！开发商可能提前"脱保"
很多开发商以为：只要没办正式抵押登记，就得一直替购房者兜底。但本案法院明确：当房产完成"建筑物所有权首次登记"且预告登记未失效时，抵押权自预告登记日起就成立了！ 这意味着开发商的阶段性担保责任会自动解除（就像本案无为某公司一样）。
▶ 企业应对：

• 开发商在签合同时，必须要求明确"担保解除条件"（例如约定"以办理正式抵押登记为解除前提"），避免因法律新规导致责任提前终止；
• 定期查询楼盘登记状态，一旦完成首次登记，立即书面通知银行办正式抵押，否则可能陷入"既脱保又担责"的被动局面。

风险点2：诉前调解的"小动作"可能改变官司走向
本案中，伍某在诉前调解阶段向银行律师转了1600元，法院直接认定"双方已就律师费达成合意"，导致银行额外索赔10,000元失败。企业常忽视诉前调解的法律效力，随意接受部分履行，结果丧失后续索赔权。
▶ 企业应对：

• 涉及款项支付时，必须书面注明性质（例如"此款仅为部分本金，不包含利息/律师费"）；
• 调解阶段所有承诺均需留存记录，避免口头约定。

风险点3：抵押登记"卡壳"将导致巨额损失
如果本案中房产未办首次登记（比如楼盘烂尾），预告登记就无法转为正式抵押权。银行将丧失优先受偿权，只能和普通债权人排队分钱——50多万贷款可能血本无归！
▶ 企业应对（尤其放贷方）：

• 按揭贷款中，要求开发商在合同中承诺"限期完成首次登记"，并约定高额违约金；
• 定期核查抵押物状态，发现登记停滞立即宣布贷款提前到期。

给企业的真心话
这个案子最扎心的是：银行赢了本金却丢了担保人，本可100%回款变成仅靠一套房产"回血"。现实中，90%的企业法律纠纷都源于"觉得小事不用管"——一份没写清的担保条款、一次随意的诉前付款，足以让企业损失百万。法律风险不爆发则已，一爆发就是生死局。

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