物业催缴不到位，滞纳金主张被驳回 - 天长物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初4115号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实和判决结果
朱某系天森·国际花都小区B9幢2507室业主，房屋面积130.15平方米。2011年10月30日，天长市天某置业有限公司与合肥瑞某物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定高层物业服务费为0.80元/月·平方米，业主逾期不缴费的，按日加收应缴费用千分之五的滞纳金。2017年1月5日，朱某缴纳了2016年1月18日至2017年12月31日期间的物业费2437元、电梯电费761元；2017年2月8日，缴纳了同期的二次供水加压费209元。截止到2021年11月19日，朱某累计欠安徽尚某瑞康物业服务有限公司天长分公司物业服务费4855元、电梯电费1517元、二次供水加压费910元，合计7282元。2021年3月23日，合肥瑞某物业管理有限公司变更为安徽尚某瑞康物业服务有限公司。

法院判决朱某支付7282元欠款，但驳回了物业公司要求支付滞纳金的请求。

三、核心观点：企业必须重视“催缴”这个小动作，否则大钱要打水漂！
这个案子看起来简单：业主欠物业费，法院判他付钱。但关键点在于——物业公司明明合同里写了滞纳金条款，最后却一分钱没要到！为什么？因为法院发现：物业公司光顾着收钱，却没做好“催缴”这件小事。

企业容易踩的坑：

1. 以为“签了合同就高枕无忧”
   合同里写“逾期要交滞纳金”是没用的！就像你借钱给朋友写了借条，但从来没提醒他还，突然要他付高额利息，法院也不会支持。本案中，物业公司没证据证明他们多次书面催缴（比如发通知单、短信或邮件），只在最后起诉时才“秋后算账”，结果滞纳金全泡汤。

2. 服务差却只想“硬收钱”
   法院原话点破真相：“物业没履行充分告知义务，还该反思服务问题”。现实中，业主拒缴费常因服务不到位（比如电梯常坏、卫生差）。企业若只盯着催债，不改进服务，反而激化矛盾，最后钱收不回，还丢口碑。

企业防风险实操建议（3个动作保平安）：

• 动作1：催缴必须“留痕”
  欠费后立即书面通知（用带日期的挂号信、APP推送或短信），写明“欠费金额+最后期限+滞纳金计算方式”。保存所有记录！哪怕业主拒收，快递单也能当证据。
  👉 小技巧：每月发缴费提醒时加一句“如对服务有意见，请24小时内联系客服”，既显专业，又防业主以“不知情”赖账。

• 动作2：服务问题“当天解决”
  业主投诉电梯故障，别拖到月底再修！建立24小时响应机制，修好后让业主签确认单。本案中，如果物业能证明“朱某欠费期间服务达标”，法院可能支持滞纳金。

• 动作3：欠费别等“滚雪球”
  朱某欠了近4年费用才起诉，法院都嫌太久！建议企业：

  • 欠费超3个月：上门发《催缴函》
  • 欠费超6个月：发律师函警告
  • 拖太久再起诉，法院可能认为“你自愿放弃权利”

记住：法律保护“积极维权”的企业，不保护“躺平等钱”的企业。一个电话、一张通知单的成本，远低于打官司输掉的滞纳金！

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