物业服务质量不达标业主可减交物业费-天长物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)皖1181民初5493号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
陶某是滨湖某小区6#楼1605室的业主，天长某业物业管理有限公司（以下简称“某业物业公司”）为该小区提供物业服务。2015年1月1日，陶某与某业物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业费标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业综合服务费，二次供水公共设施能耗费每月每平方米0.15元，单元电梯使用费用按建筑面积每月每平方米0.3元。一次性缴纳一年物业综合服务费优惠0.1元。陶某的房屋建筑面积为116.53平方米，已缴纳2015年1月1日至2018年12月31日的费用。但自2019年1月1日起至2021年9月30日，陶某拖欠费用4422元。根据陶某提供的证据，某业物业公司在管理期间确实存在物业服务质量瑕疵（如监控盲区导致业主家中被盗等问题）。2021年10月起，某业物业公司已不再为该小区提供物业服务。

判决结果：
法院判决陶某只需支付某业物业公司物业服务管理费3576元（其中物业综合服务费因服务质量问题扣减40%，二次供水和电梯费全额缴纳），并驳回某业物业公司要求支付逾期利息的请求。

三、核心观点与企业风险防范指南

为什么业主能少交物业费？关键看两点！
这个案子看似是业主“赖账”，实则是给所有物业公司敲响警钟：光收钱不做好服务，钱可能一分不剩！ 法院明确划出红线：

1. 物业综合服务费可打折，但代收费用必须全交

   • 物业公司自己提供的服务（如保洁、安保）如果质量差，业主能要求扣减费用（本案扣了40%）。
   • 但二次供水、电梯费这类“代收代支”费用（本质是替全体业主垫钱维护设备），哪怕服务再差也必须全额交——因为这些钱根本没进物业公司腰包，而是用于设备运转。
     ▶ 企业风险点： 很多物业把代收费和服务费混在一起收，一旦业主拒交，设备停摆反而引发更大纠纷！

2. 服务瑕疵=白纸黑字的证据
   本案业主用“监控盲区导致家中被盗”的照片、投诉记录等证据，直接证明服务不达标。而物业公司拿不出整改记录，只能认栽。
   ▶ 企业风险点： 日常服务中不保留记录（如维修拍照、业主签字确认单），等于把“刀”递给业主。

企业如何避坑？3招守住钱袋子

1. 费用分家：服务费和代收费必须“分账”

   • 在合同里写清楚：物业综合服务费（如保洁费）和代收费用（如电梯费）分开列项，代收费用单独建账、定期公示。
   • 实操建议： 每月给业主发费用明细表，用不同颜色标出“您交的100元中，60元是服务费，40元是代收的电梯维护费”。

2. 服务留痕：把日常操作变成“法律证据”

   • 每天拍3张照片：楼道清洁、设备巡检、业主报修处理记录（哪怕只是手机随手拍，存进企业云盘）。
   • 业主投诉必须48小时内书面回复，让对方签字——哪怕他说“不用修”，也要写“业主确认无需处理”并签字。
   • 真实教训： 本案中若物业公司有整改记录，至少能保住50%服务费。

3. 催费先修服务，别急着算利息
   业主拖欠时，90%的物业第一反应是发催费函、算滞纳金。但本案法院直接驳回利息请求，因为“双方都有错”：

   • 物业服务差，业主不交钱有理由；
   • 业主也不该“一赖到底”，应先交代收费用。
     ▶ 正确操作： 催费时附上“服务改进计划表”（如“下月新增监控点位”），同步交清代收费——既显诚意，又避免全额败诉。

总结： 物业不是“收租婆”，服务才是硬道理！企业千万别等到业主举证才慌神——日常把服务做扎实、账目理清楚，比打赢100场官司都管用。

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