企业未明确租金收取主体导致租金损失 - 宁国房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)皖18民终396号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

宁国某荣公司于2000年2月25日设立，在宁国市中溪镇三元村石牌组自建厂房。2004年3月8日，宁国某荣公司向宁国市房地产管理局申请办理房地产权登记。2004年4月11日，宁国某荣公司取得房地产权证（权证字号：房地权宁字第5××2号），载明厂房建筑面积共计4070.01㎡。2010年12月31日，安徽省人民政府作出皖政地（2010）792号《关于宁国市2010年第2批次城镇与集镇建设用地的批复》，前述用地包括在内。2011年11月1日，宁国某荣公司委托石牌村民组村民陈某斌等人对外出租厂房和场地，出租期限一年。2011年12月17日，陈某斌等人与宁国某盛公司签订厂房租赁合同，将"厂房两幢、锅炉房一幢，前后大门口之间水泥路以东所有的厂房厂地"出租给宁国某盛公司，租期一年，自2011年12月18日起至2012年12月18日止。期满后，宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组与宁国某盛公司签订厂房租赁合同，将厂房及有关土地继续出租给宁国某盛公司，合同租期截止2024年12月30日止。2020年8月4日，宁国某荣公司诉至法院，要求宁国某盛公司支付2012年12月19日起至2020年度的房屋租金，并要求宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组在收取宁国某盛公司租金金额范围内承担连带偿付的法律责任。一审法院作出（2020）皖1881民初2599号民事判决，宁国某盛公司不服该判决上诉，二审法院于2022年9月15日作出（2022）皖18民终1854号民事判决书，判决撤销一审判决，改判由村民组赔偿宁国某荣公司房屋租金损失491001.88元。宁国某荣公司、宁国某盛公司于2022年6月22日签订《厂房租赁合同》，厂房租赁期限暂定两年，自2022年1月1日至2023年12月31日，期间租金宁国某盛公司已按约支付。

2020年11月10日，宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组向法院提起行政诉讼，要求撤销宁国市房地产管理局颁发的房地权宁字第5×**房地产权证。案经一、二审法院审理，以其不具有此次行政诉讼主体资格为由而驳回起诉。2024年1月23日宁国市中溪镇人民政府（甲方）、宁国某荣公司（乙方）、宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组（丙方）签订《关于解决宁国某荣公司历史遗留问题协议书》，第五条约定："本协议生效后，乙方与丙方就宁国某荣公司项目建设实施后及后续管理过程中产生的历史遗留问题及相关争议全部了结，乙方放弃其他所有权益，包括但不限于前期法院认定及后续可能会认定的权益、丙方需赔偿的厂房租金、丙方已收取的厂房租金等，且由乙方向人民法院申请确认丙方已全部履行生效判决的义务。"宁国某荣公司（甲方）、宁国某盛公司（乙方）及宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组（丙方）于2023年12月27日签订了《房屋修缮补偿协议》，其中第1、第2条约定："1、甲方同意支付10万元补偿款给乙方，该补偿款用于补偿乙方对于甲方房产证（房地权宁字第5××2号）资产的维护、搬迁和所有自建房屋、地面附属物等的拆除。2、与甲方、丙方友好协商后，乙方无条件拆除其在承租期间自建的厂房、办公用房等一切房屋及地面附属物，拆除时限为2024年1月31日，逾期未拆除的，乙方放弃所有乙方建设的房屋及地面附属物的一切权利，不享有任何补偿，由丙方自行拆除。"宁国某荣公司于2024年5月14日向谢某发（宁国某盛公司原法定代表人）转账30000元，于2024年5月20日向谢某发转账30000元，转账说明均为"补偿款"。

再查明，2021年度租金宁国某盛公司实际向宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组支付，宁国市中溪镇狮桥村三元第三村民组已向宁国某盛公司出具了收条。

法院判决结果：一审和二审法院均驳回了宁国某荣公司的诉讼请求，认定宁国某盛公司无需向宁国某荣公司支付2021年度及2024年1月至5月20日的房屋租金。法院认为，中盛公司已向村民组支付2021年度租金，且根据历史遗留问题协议，宁国某荣公司已明确放弃包括村民组已收取租金在内的相关权益；2024年1-5月的租金请求也被驳回，因双方已通过修缮补偿协议了结租赁事宜。

三、企业如何防范类似法律风险

这起案例看似是简单的租金纠纷，实则暴露出企业在资产管理中的致命漏洞。宁国某荣公司明明是厂房的合法产权人，却眼睁睁看着16万元租金进了村民组的口袋，自己还被迫掏10万元"补偿款"给承租方，最后连法院都不支持其主张。为什么会出现这种"有房却收不到租"的荒唐事？关键问题出在三个方面：

第一，租金收取主体混乱，企业当了"甩手掌柜"。宁国某荣公司2011年就委托村民组代为出租厂房，之后竟让村民组直接与承租方签订合同，自己完全退出租赁关系。这就好比把房子交给邻居出租，结果邻居自己当起了"二房东"，租金也直接进邻居口袋。当企业发现不对劲想收回权利时，已经形成了"村民组收租-承租方认村民组"的固定模式，企业想插手反而成了"多事"。企业拥有房产证不代表就一定能收到租金，关键要看谁在实际掌控租赁关系。建议企业：自有房产必须由企业自己直接对外签订租赁合同，明确约定"租金必须支付至企业指定账户"，绝对不要让第三方代收租金。如果确实需要委托他人管理，必须签订书面委托协议，明确约定"租金必须先支付至委托人，再由委托人转付"，并定期核查租金到账情况。

第二，签协议不看条款，企业自己"挖坑"自己跳。宁国某荣公司在2024年1月签订历史遗留问题协议时，轻率地写下了"放弃包括村民组已收取的厂房租金等所有权益"的条款。这相当于自己主动放弃了追讨租金的权利。很多企业负责人签协议时只看大标题，不细读具体条款，尤其是"乙方放弃..."这类关键表述，等出问题才追悔莫及。建议企业：所有对外签署的协议，特别是涉及"放弃权利""赔偿""解除"等关键条款的，务必让专业律师审核。可以这样自检：协议中凡是出现"放弃""免除""不再追究""包括但不限于"等字眼的地方，必须逐字确认是否符合企业真实意思。

第三，关键时刻拿不出证据，企业"哑巴吃黄连"。宁国某荣公司坚称中盛公司没付2021年租金，但拿不出银行流水等直接证据；而对方却有村民组的收条和证人证言。虽然企业怀疑收条有涂改，但没能在诉讼中有效推翻。在商事纠纷中，"谁主张谁举证"，说"对方没付钱"就得拿出"没收到钱"的证据。建议企业：建立"交易留痕"习惯，所有租金支付必须通过企业对公账户转账，备注清楚"XX年XX月租金"；现金支付必须要求对方出具盖章收据；定期核对租赁台账，发现问题立即书面催告。记住：口头约定在法庭上基本等于没有约定。

特别提醒：历史遗留问题不是"烂摊子"，而是法律风险的"定时炸弹"。宁国某荣公司多年放任村民组插手租赁事务，导致2020年、2024年多次诉讼都陷入被动。企业处理历史问题时，必须先理清"谁拥有权利""谁在实际行使权利""现有协议如何约定"三大关键，再决定如何解决，而不是为了"快刀斩乱麻"随意签协议。

作为企业法律顾问，我们经常遇到类似案例：厂房被占多年才发现产权有问题，合同到期没续签却默认继续履行，甚至帮别人代持资产最后要不回来...这些问题的根源都是企业法律意识薄弱，把"习惯做法"当"合法做法"。防范风险不花大钱，但出了问题补救代价惊人——本案中宁国某荣公司不仅损失16万租金，还额外支付10万补偿款，诉讼费、律师费更是白花。

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