房屋隐蔽工程质量问题，开发商即使过了保修期仍要担责-庐江财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2021)皖0124民初7817号
审理法院：安徽省庐江县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年2月，徐某从庐江某园房地产开发有限公司处购买由庐江某园房地产开发有限公司开发的庐城镇城东大道××号碧××室房屋，房屋已经交付。2020年7月，徐某对房屋进行了装修,添置了家具家电,但因为徐某工作不在庐江,暂时没有入住。2020年10月27日,徐某同窗帘师傅一道进入房屋安装窗帘时,发现厨房下水管返水,屋内污水积余达七八厘米,房屋内墙装饰、部分家具泡在污水中造成损毁。后经向某园生活服务集团庐江分公司反映,某园生活服务集团庐江分公司到现场对厨房下水道进行了疏通。2021年7月13日，因再次反水某园生活服务集团庐江分公司安排人员对下水道室外隐蔽部位进行开挖查找堵塞原因,发现下水管室外隐蔽部位损毁,出水受堵导致返水。某园生活服务集团庐江分公司对损毁部分下水管进行了替换维修。徐某申请庐江县公证处对此进行保全证据公证,并经安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司评估,房屋因返水造成财产损失价值99358元。徐某支付公证费500元、评估费4500元。

法院判决结果很简单：庐江某园房地产开发有限公司需要赔偿徐某各项损失104358元；而徐某要求某园生活服务集团及其庐江分公司赔偿的请求被驳回。

三、核心观点与法律风险提示

这个案子给我们传递了一个非常重要的信号：房屋隐蔽工程出现质量问题，开发商就算过了保修期，也躲不掉赔偿责任！

很多企业老板可能会觉得："合同里写的保修期是6个月，现在已经过了好几年，这锅我不背！"但法院不这么认为。在这个案例中，庐江某园房地产开发有限公司就搬出了"保修期已过"的理由，还拿出了《住宅质量保证书》说事，但法院依然判决他们要赔钱。

为什么呢？因为法院认定这是房屋本身的质量问题，不是简单的"水管堵了"。下水管道被埋在地下，属于"隐蔽工程"，在交房时就已经存在损毁，这说明房屋从一开始就有质量缺陷。根据法律规定，开发商对房屋质量负有法定义务，这个义务不会因为合同约定的保修期结束而消失。

对企业来说，这个案例提示了几个关键风险点：

1. 别被"保修期"迷了眼：很多企业以为过了保修期就万事大吉，但如果是产品本身有质量问题，即使过了保修期，企业仍可能要为造成的损害买单。特别是对于那些"隐蔽工程"（如埋在墙里的电线、地下的管道等），质量问题可能多年后才暴露，企业不能掉以轻心。

2. 交房/交货不是终点：对开发商和生产企业来说，把房子或产品交给客户只是开始，不是结束。要确保交付时质量完全合格，特别是那些看不见摸不着的部分。建议在交付前做更严格的隐蔽工程验收，留下详细记录。

3. 别把"住户不当使用"当挡箭牌：本案中开发商辩称是"住户把生活垃圾倒入水管"导致堵塞，但法院认为下水管道是二楼及以上连通使用的，且经检查发现是管道损毁导致问题，所以不能归咎于住户。企业在面对类似情况时，要先查明真正原因，不能简单推卸责任。

4. 物业公司也有"免责护身符"：本案中物业公司及时处理了堵塞、维修了管道，履行了管理义务，所以不用赔钱。这提示物业服务企业：遇到问题要快速响应、积极处理，保留好相关记录，这样就能有效规避风险。

对企业管理者来说，这个案例告诉我们：质量是企业的生命线，不能只盯着眼前的交付和保修期，而要树立"终身负责"的质量意识。特别是对于那些可能长期使用的产品或工程，更要从源头把控质量，做好全过程质量管控。

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