销售业绩认定必须严格按合同约定执行否则佣金难获支持-含山商品房委托代理销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2020)皖0522民初343号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年7月1日，南京峰某有限公司为乙方，含山某鑫房地产开发有限公司为甲方，就甲方开发的迎宾首府项目委托乙方全案营销代理事宜，签订了《宇鑫·迎宾首府全案营销代理服务合同》，约定主要内容为：

第一条委托事项、委托期限、代理房源
1、委托事项。乙方独家全案营销代理服务具体包括：房地产市场调研、竞品研究、客户研究、产品研究、营销策划、平面设计、广告宣传、营销推广、销售代理等服务项目。
2、委托期限。甲方委托乙方全案营销代理，自本合同签订之日起，至2019年10月31日止。

第五条营销保证金及使用
1、本合同签订次日，乙方一次性将100万元营销保证金汇入甲乙双方共同开设的监管账户。2、上述100万元营销保证金，专门用于乙方在委托期内为本项目垫付的营销推广费用。3、动用上述100万元营销保证金，甲乙双方必须坚持下列原则：①严格执行双方审定的营销推广费用预算（详见"附件六：迎宾首府营销推广费用预算"）；双方共同审批每笔费用开支。

第六条营销推广费用预算额度、使用范围及支付
1、委托期内，乙方完成保底销售目标120套，甲方同意按总额100万元核定营销推广费用。2、营销推广费用的使用范围包括：广告宣传费、营销活动费、物料费、礼品费、渠道带访奖、二手房中介业务招待费及其它支出。3、委托期内，乙方完成保底销售目标70%，向甲方提供合规、合法的税务发票五日内（下同），甲方付70万元营销推广费用给乙方；乙方完成保底销售目标80%，甲方付80万元给乙方；乙方完成保底销售目标90%，甲方付90万元给乙方；乙方完成保底销售目标100%，乙方付100万元给乙方。

第八条销售保底数
委托期内，乙方的销售保底数为120套。

第十条乙方销售业绩界定及甲方员工销售
1、购房户同甲方签订规范性《商品房买卖合同》，交齐购房首付款，视为乙方完成销售（按揭贷款和公积金贷款客户须办结贷款审批手续，才能视为乙方完成销售），计入乙方销售业绩。2、购房户交齐首付款，在10月31日后同甲方办理《商品房买卖合同》的网签和按揭贷款手续，延期不超过5日（即不超过11月5日），且不更改购房者姓名，可视为乙方完成销售，计入乙方销售业绩。但此类购房情形的比例，不得超过保底销售目标的20%。3、甲方可保留不超过160个本合同签订前的客户资源（详见"附件七：甲方保留的客户资源名单"），甲方员工也可参与销售。甲方保留的客户资源预售成交和甲方员工首次带访（报备）预售成交，成交总套数在40套（含40套）以内，不作为乙方的销售业绩，但可按本合同第十一条2款约定支付乙方销售佣金。成交总数超过40套部分，计入乙方销售业绩，按本合同第十一条1款约定支付乙方销售佣金。

甲方保留的客户资源和甲方员工首次带访（报备），仅限于名单上两代以内的直系亲属。甲方及甲方员工有权选择乙方内场人员（包括销售经理）洽谈、跟踪、维护。

第十一条乙方销售佣金的计算标准
1、销售佣金计算标准一：50套（含50套）内，按销售总额4%计算（含税，下同）；51-100套（含100套），按销售总额5%计算；101-150套（含150套），按销售总额6%计算；151-200套（含200套），按销售总额7%计算。2、销售佣金计算标准二：甲方保留的不超过160个客户资源预售成交和甲方员工首次带访（报备）预售成交，前40套按每套12000元计算佣金。超过40套部分，视为正常接待客户，计入乙方正常销售业绩，佣金按"销售佣金计算标准一"正常计算佣金。

第十二条佣金结算与支付
甲方取得部分楼盘的"商品房预售许可证"后，每月应同乙方结算一次销售佣金（按已完成销售套数和实际到账金额结算）。每次月一日，乙方将上月"销售佣金结算单"报给甲方，甲方收到结算单后三日内予以确认。确认后五日内，乙方开具（一般纳税人）增值税专用发票给甲方，甲方将应支付的销售佣金转入乙方指定账户。甲方逾期支付销售佣金，按2%月利率向乙方支付利息，至甲方付清所欠乙方佣金时止。按揭及公积金贷款的预售成交，如果客户已签订【银行借款合同】或【公积金借款合同】，且补齐所有贷款资料，满60天后，无论银行或公积金中心放款与否，代理费均以合同成交金额全额补结算给乙方。

合同签订后，南京峰某有限公司按约履行合同，2019年10月12日，对其2019年7月1日-10月10日期间销售情况进行统计，制作峰度期间销售情况统计表（一）、（二），含山某鑫房地产开发有限公司营销总监李某签名确认。统计表（一）为南京峰某有限公司独立销售共18户，统计表（二）为含山某鑫房地产开发有限公司保留客户资源预售17户。2019年10月23日，郎某与含山某鑫房地产开发有限公司签订商品房认购书；2019年10月24日，宣某与含山某鑫房地产开发有限公司签订商品房认购书；2019年10月25日，刘某与含山某鑫房地产开发有限公司签订商品房认购书；2019年10月23日，汪某与含山某鑫房地产开发有限公司签订商品房认购书。

2019年10月29日，南京峰某有限公司将制作的成交明细和佣金核算结果通过微信发送给含山某鑫房地产开发有限公司股东及销售联系人袁某，含山某鑫房地产开发有限公司至今未予答复，佣金亦未给付。

经查询，统计表（一）中第15、16户即佘某/程某和贾某两户未网签，统计表（二）中第12户即娄某户未网签，第13、14、15、16、17户均已网签，刘某户于2019年11月6日网签，汪某户于2019年11月2日网签，郎某户于2019年11月14日网签，宣某户于2019年10月25日网签。

法院判决：含山某鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付南京峰某有限公司销售佣金683710元及逾期付款利息（以683710元为基数，自2019年11月7日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；驳回南京峰某有限公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与法律风险防范建议

这个案例的核心问题是：销售业绩的认定必须严格依据合同约定执行，不符合约定条件的销售不应计入业绩并计算佣金。

很多企业签订合同时，往往只关注表面内容，忽视细节条款，等到发生纠纷时才后悔莫及。本案中，南京峰某有限公司认为自己促成了5户销售（佘某/程某、贾某、娄某、刘某、郎某），却因为不符合合同约定的条件而无法获得相应佣金，损失不小。

为什么这些销售不被认可？关键在于合同第十条的明确规定：

1. 按揭客户必须"办结贷款审批手续"才能视为完成销售
2. 10月31日后签约的客户必须在11月5日前完成网签

佘某/程某、贾某、娄某三户根本没有完成网签，刘某和郎某虽然网签了，但时间分别是11月6日和11月14日，都超过了11月5日的最后期限。这就是典型的"合同约定很明确，但执行时没注意"的情况。

对企业来说，这个案例提醒我们：

1. 签订合同时务必"抠字眼" - 不要觉得"网签"和"签合同"差不多，法律上可能有天壤之别。本案中，签了认购书不等于完成销售，必须完成网签和贷款手续。企业在签合同时，要特别注意业绩认定、付款条件等关键条款的具体表述。

2. 保留完整证据链 - 南京峰某有限公司主张有3户已完成销售，但无法提供网签证明；主张100万元营销保证金，却只提交了复印件。企业一定要养成保存完整证据的习惯：合同、确认单、付款凭证、沟通记录，最好都有书面形式。

3. 严格按时间节点履行 - 本案中11月5日是生死线，超过一天就失去佣金资格。企业要建立合同履行台账，对关键时间节点设置预警，避免因小失大。

4. 营销费用支付有条件限制 - 合同明确约定：只有完成70%以上销售目标，才能获得营销费用。南京峰某有限公司只完成30多套（保底120套），远未达到70%，自然无权要求返还100万元。企业在谈判时要评估自身能力，不要盲目承诺保底目标。

5. 破产程序中的特殊风险 - 案件审理中，含山某鑫房地产开发有限公司进入破产重整，导致100万元保证金问题无法在本案中解决，需另行申报债权。企业合作前要评估对方资信状况，大额资金往来更要谨慎。

特别提醒房地产开发企业和营销代理公司：商品房销售涉及环节多、周期长、政策变化快，合同条款必须明确界定"销售完成"的标准（是签认购书？签合同？付首付？还是网签备案？），避免模糊表述引发争议。同时，要及时确认销售业绩，不要等到纠纷发生才翻旧账。

作为企业，防范此类风险最好的方法就是：签订合同时找专业律师把关，履行过程中建立完善的合同管理机制。很多企业觉得请法律顾问是"花钱买麻烦"，但其实是在"花钱买平安"。一次合同纠纷的损失，往往远超一年的法律顾问费用。

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