开发商注意：合同约定“正式抵押登记”才免担保，预告登记不算数-广德金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)皖1882民初2660号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年12月29日，潘某因购房需要向广德某银行支行申请住房按揭贷款，承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。2021年12月31日，潘某作为借款人、广德某鑫房地产有限公司（曾用名：广德华地某达房地产有限公司）作为保证人，与广德某银行支行签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定：贷款金额70万元，用于购买广德市某镇某小区某幢某单元某室房屋；广德某鑫房地产公司提供阶段性连带责任保证，但保证责任仅在“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明”后才免除。
此后，案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记（2022年1月10日出具不动产登记证明），广德某银行支行于2022年1月14日发放贷款。2022年3月30日，房屋办理了首次登记，但潘某未按约提交办证资料，导致始终未办理正式抵押登记。潘某连续违约4个月，截至2022年11月30日，欠本金69万余元、利息1.3万余元。广德某银行支行起诉，要求潘某还款、支付律师费，并要求广德某鑫房地产公司承担连带清偿责任。
判决结果：一审法院驳回银行对开发商的诉求，认为抵押权预告登记已设立，开发商担保责任免除；二审法院改判，支持银行请求，判令开发商对潘某债务承担连带清偿责任。

三、核心观点：合同约定是“金标准”，开发商别踩这个坑！

这个案子给所有开发商提了个醒：合同里白纸黑字写的“正式抵押登记”必须落实，光办了预告登记可不行！

• 为什么开发商输了？
  一审时，开发商觉得：“房子都办了预告登记，银行能优先受偿，我的担保责任该结束了。”但二审法院翻出合同原文——双方明确约定免除担保的条件是“正式抵押登记手续办完+银行拿到正式证明”。本案中，房子只办了预告登记（相当于“预抵押”），始终没办正式抵押登记（相当于“真抵押”），条件没达成，开发商就得继续兜底。说白了，合同约定大于“我以为”：你签合同时同意了“正式登记才免责”，就不能用预告登记当挡箭牌。

• 企业常见误区
  很多开发商以为：
  ✘ “预告登记和正式登记效果一样，银行有抵押权了，我就安全了。”
  ✘ “业主不配合办证不是我的错，责任不该我扛。”
  但法院说：合同是“硬杠杠”！业主不办证是业主的问题，但开发商作为专业方，签约时就得预见到风险——如果合同写死了“必须正式登记”，你就得主动催业主、盯流程，直到正式登记完成。否则，银行一告，你照样得赔钱！

• 企业怎么避雷？

  1. 合同条款“抠字眼”：签担保合同时，别光看大数，重点查“担保责任何时结束”。如果写“预告登记后免责”，赶紧改；如果写“正式登记后免责”，必须盯着业主办完产证、抵押登记全套手续。
  2. 业主不配合？早留后手：在购房合同里加一句：“业主需在收房后30日内办妥产证及抵押登记，否则开发商有权暂停交房或收取违约金。”这样既能推动业主配合，也能证明你无过错。
  3. 定期“查户口”：每季度拉个清单，核对哪些房子只办了预告登记。发现超期没办正式登记的，立刻发函催业主，留好证据——万一打官司，这些能帮你“甩锅”。

记住：银行要的是“真抵押”，不是“预抵押”。开发商的阶段性担保，不是走过场，而是实打实的“保险期”。合同约定越模糊，风险越大；约定越死，你越安全！

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