借款合同中抵押预告登记可有效保障债权 - 赤壁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初1799号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果
2023年6月16日，某文化旅游投资开发有限公司向某投资发展有限公司借款并签订《专项借款合同》。合同约定借款金额为5500000元，具体金额以实际用款为准，借款期限为12个月，自2023年6月16日起至2024年6月15日止，借款利率为2.8%，罚息利率为6.4%，按日计息；逾期还款自逾期之日起按罚息利率计收利息；因借款人违约导致出借人支出的律师费等费用由借款人承担。同日，某置业有限公司以赤壁卓尔公馆15套商品房作抵押，签订《专项借款抵押合同》，约定担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用，并明确因抵押物暂不具备正式登记条件，双方同意在3个工作日内将抵押房源网签备案至某投资发展有限公司名下并办理预告登记。2023年6月20日，某文化旅游投资开发有限公司实际收到借款5054619.73元，用于偿还银行贷款。借款到期后，该公司未按时还款。2025年7月18日，某置业有限公司为15套商品房办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为某投资发展有限公司，但这些房屋尚未完成初始登记（即未正式建成并办理首次产权登记）。某投资发展有限公司为追讨债务，支付律师费20000元，并起诉要求还款及担保责任。

法院判决结果：

1. 某文化旅游投资开发有限公司需偿还借款本金5054619.73元、利息141529.35元，以及自2024年6月16日起按年利率6.4%计算的逾期罚息；
2. 支付律师费20000元；
3. 若该公司未履行还款义务，某投资发展有限公司有权对预告登记的15套房屋折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；
4. 驳回原告其他诉讼请求（如差旅费等未实际发生的费用）。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子看似是普通的借钱不还，但藏着一个关键点：即使抵押的房子还没正式建好、没办产权证，只要提前做了“预告登记”，债权人也能优先拿回钱！ 法院支持了原告的诉求，理由很清晰：虽然15套商品房未完成初始登记，但双方按合同约定办了预告登记（相当于“预先锁定”抵押物），这等于给借款上了一道“安全锁”。当借款人还不上钱时，债权人可以直接对这些房子主张权利，不用干等着产权证办下来。

对企业来说，这案子敲响了三记警钟：

1. 签借款合同别图省事，关键细节要写死！
   比如，合同里必须明确写清：

   • 借款实际到账日（本案中6月20日打款，但罚息从6月16日起算，被告想改起算日却败诉，就因合同写死了“自逾期之日起”）；
   • 实现债权的费用范围（如律师费必须约定“由违约方承担”，且要写清“凭票据实报销”，否则像差旅费这种没发票的，法院就不支持）。
     企业怎么做？ 每次签合同前，让法务或律师盯着“时间点”“费用明细”“违约后果”这三处，白纸黑字写清楚，别用“其他费用”这种模糊词。

2. 抵押担保别只看“纸面承诺”，要立马办预告登记！
   本案中，被告原本以为房子没产权证就“没法担保”，但原告靠预告登记赢了——因为合同早约定了“3日内办网签备案”，后来也实际办了。如果当时拖着没办登记，原告可能血本无归。
   企业怎么做？

   • 借钱给他人时：别光收抵押合同，必须盯着对方在约定期限内办预告登记（像本案的网签备案），并保留办理凭证；
   • 用资产抵押借钱时：确认抵押物是否真能登记，别口头答应“以后办”，否则可能被法院认定“担保无效”。

3. 别拿“市场不好”当挡箭牌，违约成本高得吓人！
   被告辩称“经济下行还不上钱”，但法院没买账——合同白纸黑字签了，到期不还就是违约，不仅要付本金利息，还得倒贴罚息（年化6.4%）和律师费。更惨的是，抵押的房子可能被低价拍卖还债。
   企业怎么做？

   • 借钱前算清还款能力：别为救急乱签合同，先盘算现金流能否覆盖“本金+利息+可能的罚息”；
   • 真遇到困难：马上和对方协商延期，签补充协议，比硬扛着等起诉强百倍（本案被告协商无果才输得彻底）。

一句话记牢： 借钱还钱，立字为据；抵押担保，登记为王。企业签合同别只看大数，细节定生死——早一天办预告登记，就少一分血本无归的风险！