拖欠租金超一年将导致租赁合同被解除-巢湖建筑设备租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建筑设备租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0181民初6093号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年8月3日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告因含山县清溪镇政府对面工程需要，向原告租赁钢管、扣件等材料，原告根据被告需要的材料提供给被告，超过两个月按实际租赁时间计算租赁费用，材料的使用时间表、退还时间和材料数量以双方签字的码单为准；付款方式：每月月底付清一次租赁费用，最后一笔款项在材料还清后十天内付清；租赁价格：钢管租金每米每天0.02元，扣件租金每只每天0.01元，套筒租金每只每天0.008元，服务费钢管每米每次0.2元，扣件每只每次0.2元（服务费一次性收取，当月产生在当月租金中付清）；材料的赔偿：被告在归还时应归还当时在原告租赁的材料规格和型号，如丢失按价赔偿，其中钢管每米12元，扣件每只5元，套筒每个3元；被告本人为材料的签字收数人。违约责任：如被告不按合同付款，原告有权停止给被告供货，由此给被告带来的损失由被告自负，并赔偿所欠原告款项日千分之一的经济损失，同时原告有权向巢湖市人民法院起诉，被告承担一切费用。当日，原告向被告提供以下材料：长度为4.5米的钢管202根，合909米；长度为3.3米的钢管30米，合99米；长度为2米的钢管30米，合60米；长度为1.3米的钢管192米，合249.6米；长度为1.2米的钢管402米，合482.4米；长度为1.1米的钢管106米，合116.6米；长度为6米的钢管80米，合480米，上述钢管总长2396.6米。十字扣件1050只、一字扣件40只、转向扣件40只，合计1130只。其中钢管的规格为：直径4.8厘米，管壁厚度3毫米，每吨340米，每吨误差5米左右，不要求涂刷油漆。扣件的规格为：标准重量每只0.85千克，每只误差0.05千克左右。

2020年，被告未能及时给付租金，致原告起诉至本院，经本院组织调解，原、被告对2020年3月31日之前的租金达协议，2020年6月11日，本院作出（2020）皖0181民初1585号民事调解书予以确认。被告亦按照协议给付了截止2020年3月31日的租金。2020年4月1日起的租金未付，致本案诉讼。原告起诉时曾诉请解除合同后被告返还租赁物，若不能返还租赁物，则按照合同约定的价格赔偿损失，后本院释明，原告明确诉请，要求被告返还租赁物。

法院判决结果很明确：一是确认《租赁协议》于2021年8月14日解除；二是被告需支付拖欠的租金29674.23元及逾期利息3494.19元；三是从2021年8月15日起，按每天59.23元支付租赁物占用费直到返还为止；四是必须原样返还所有租赁的钢管和扣件；五是驳回原告其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子虽然看着是"小打小闹"的租赁纠纷，但对企业老板来说却是实实在在的"血泪教训"。我用大白话给您讲清楚三个关键风险点，帮您避免"赔了夫人又折兵"：

第一，拖欠租金不是小事，拖一年就能"炸掉"整个合同
很多老板觉得"晚付点租金没关系，都是熟人"，但法院说了：连续拖欠租金超过一年，就构成"严重违约"！这个彭某2020年4月后一分钱没付，拖到2021年8月，直接导致合同被法院判决解除。更麻烦的是，合同一解除，对方不仅要付拖欠的租金，还得按原价继续付"占用费"——本案中每天还要多掏59元。企业提醒：别等到欠款累积成山才行动！建议您建立"租金预警机制"：每月5号前没收到钱，自动触发短信提醒；10号还没付，发书面催款函；超过15天，果断启动法律程序。早处理成本低，拖久了反而损失更大。

第二，违约金写太高反而"打折扣"，合理约定才真管用
合同里约定"欠款按日千分之一付违约金"（相当于年化36.5%），结果法院直接砍掉一半，只支持日千分之零点五（年化18.25%）。为什么？因为法院认为原约定"过高"。但您知道最惨的是什么吗？如果合同根本没写违约金，企业连这点利息都拿不到！企业提醒：签合同时别图省事写"按法律规定"，要具体写清楚"逾期付款按日万分之五支付违约金"（目前司法实践中普遍支持的标准）。这个数字既不会被法院认为过高，又能真正起到震慑作用。记住：违约条款不是写得越狠越好，而是要写得"刚刚好"才有效。

第三，租赁物清单必须"斤斤计较"，否则有理变没理
本案最值得学习的是原告公司——从钢管长度、根数到扣件类型都列得清清楚楚，连"每吨误差5米"这种细节都写进合同。所以法院能准确判决"必须返还4.5米钢管202根"，而不是笼统说"返还钢管"。反观很多企业，签合同时只写"租一批钢管"，出事了连自己都搞不清租了多少。企业提醒：交货时务必和对方共同签字确认《租赁物明细单》，最好配上照片或视频。重点记录：规格型号、数量、新旧程度。建议用手机拍个短视频，边拍边说"2023年5月10日，某某公司租给张某钢管：4.5米长202根..."，存在公司云端，关键时刻就是铁证！

最后提醒建筑类企业特别注意：脚手架、塔吊这些设备租赁，最容易在"归还时损坏"和"规格不符"上扯皮。合同里一定要写明"归还时必须与出租时规格一致，否则按市场价赔偿"，千万别写"按原价赔偿"——设备用旧了哪还有原价？

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