看房后通过其他中介成交仍需支付部分中介费-长垣中介合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：中介合同纠纷
案号：(2024)豫0783民初2728号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

长垣市某乙房产中介服务有限公司系从事房地产信息咨询、房地产经纪服务的公司。2023年6月，李某辉委托长垣市某乙房产中介服务有限公司对外出售其名下位于长垣市东方某期某栋某单元某号房屋。2024年1月29日，刘某联系长垣市某乙房产中介服务有限公司员工咨询购买二手房的事宜。长垣市某乙房产中介服务有限公司员工于2024年1月29日及2024年1月30日两次带领刘某前往长垣市东方某期某栋某单元某号房屋进行看房。

另查明，2024年2月1日，刘某通过长垣市某甲有限公司与李某辉、麻某峰签订《购房定金协议》一份，约定刘某以776000元的价格购买李某辉、麻某峰名下的案涉房屋，房屋定金金额为20000元；刘某应当向长垣市某甲有限公司支付房屋总价款2%的居间代理服务费。刘某分别于2024年1月31日及2024年2月22日，共向长垣市某不动产利红这一微信账户支付8000元。2024年2月8日，王某慧向刘某出具收到案涉房屋中介费12000元的收据一张。

法院判决刘某于判决生效日起十日内向长垣市某乙房产中介服务有限公司支付中介费3000元，同时驳回长垣市某乙房产中介服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费由长垣市某乙房产中介服务有限公司负担大部分，刘某负担小部分。

三、法律风险提示：中介企业如何避免"白忙活"

这个案子给我们上了一堂生动的"中介服务保护课"。很多中介公司可能都遇到过类似情况：辛辛苦苦带客户看房，最后客户却通过其他中介成交，自己一分钱也拿不到。这个案子告诉我们，即使客户"跳单"，中介公司也不一定完全没救，但要拿回全款也绝非易事。

核心风险点1：不要以为"非独家房源"就不能主张中介费
刘某辩称案涉房屋不是长垣市某乙房产中介服务有限公司的独家房源，因此不构成"跳单"。但法院明确表示：房屋是否为独家房源不影响"跳单"的认定！只要客户接受了你的服务（比如带看房），又利用你提供的信息通过其他途径成交，就可能要支付中介费。

核心风险点2：服务过程必须留痕，且要匹配收费主张
法院为什么只支持3000元而不是15400元？因为长垣市某乙房产中介服务有限公司只能证明自己提供了"带看房"服务，无法证明促成了全部交易。他们主张按成交价2%收费，但法院认为只做了部分工作，所以大幅调减了金额。

给中介企业的实操建议：

1. 带看前必须签《看房确认书》
   不要口头约定！在第一次带客户看房前，务必让客户签署书面确认书，明确写明"已接受本中介服务"、"知晓中介费标准"、"承诺不利用本中介信息通过其他途径成交"等内容。这份文件就是未来"跳单"诉讼的关键证据。

2. 服务全程留痕，形成完整证据链
   从客户初次咨询、多次带看沟通、价格磋商到最终交易，所有微信聊天、电话录音、看房签到表都要保存。特别要记录客户通过你获得的关键信息（如房主联系方式、房屋底价等），这是证明"利用中介信息"的核心。

3. 明确服务阶段与收费标准
   不要笼统说"成交后收2%"。可以将服务拆分为：信息提供（收X元）、带看服务（收Y元）、价格谈判（收Z元）、促成签约（收剩余部分）。这样即使客户"跳单"，也能按实际完成的服务阶段主张合理费用，避免像本案一样被法院大幅调减。

4. 及时主张权利，别等交易完成才行动
   发现客户可能"跳单"时，立即书面告知客户和房主，明确主张权利并保留证据。拖延越久，证据越难收集，法院也可能认为你默认放弃权利。

特别提醒：很多中介公司吃亏在"不好意思要钱"。记住，专业服务值得收费，但收费必须有依据。客户说"其他中介收费低"就想跟着降价？千万别！可以解释服务差异，但不要无底线妥协。本案中，客户通过其他中介只付了12000元（远低于770000元的2%即15400元），法院仍认为原中介应得部分补偿，说明法律保护合理服务价值。

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