开发商为购房者按揭贷款担保后可依法追偿代偿款项-许昌追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1002民初7539号
审理法院：河南省许昌市魏都区人民法院

二、案件事实与判决结果
2018年6月13日，于某、郭某作为买受人与禹州某置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的位于禹州市钧台办轩辕大路西侧、祥云大道南侧瑞贝卡兴天下某幢某单元某层某号房产。

2018年9月5日，禹州某置业有限公司（保证人）、于某（借款人、抵押人）、郭某（共同还款人、抵押人）、上海某发展银行许昌分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：于某贷款34万元，贷款期限15年，还款方式为等额本息。郭某作为共同还款人承诺对贷款义务承担连带责任；禹州某置业有限公司作为保证人提供连带责任保证担保。后由于于某、郭某未及时偿还贷款，上海某发展银行许昌分行要求禹州某置业有限公司承担担保责任，分别于2022年3月9日扣划5789.68元、2022年8月31日扣划11653.83元，共计17443.51元。

法院判决：于某、郭某在判决生效后10日内向禹州某置业有限公司支付代偿款17443.51元及利息（以17443.51元为基数，自2022年9月1日起按贷款市场报价利率计算至实际还清之日）。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案例看似是开发商“赢了官司”，实则暴露了企业常见的“隐形坑”：为购房者提供按揭贷款担保时，若购房者断供，银行会直接从企业账户扣钱，企业只能事后追讨，费时费力还可能钱要不回来。结合本案，我们给企业三点实操建议：

1. 别当“背锅侠”，担保条款要设“防火墙”
   开发商常为促进销售，轻易答应银行要求为购房者提供贷款担保。但本案中，银行一发现购房者逾期，立刻从开发商保证金账户扣款，开发商根本来不及干预。正确做法：

   • 在担保合同中明确约定“银行需先催收购房者30天以上，才能要求开发商代偿”；
   • 要求购房者提前缴纳“反担保保证金”（比如贷款额的5%），一旦断供直接抵扣，避免企业垫资。
     通俗说：就像你借钱给朋友，得让他先押个手机在你这儿，真还不上时你先把手机卖掉补损失，而不是自己掏钱还债。

2. 共同还款人≠摆设，签约时必须“双确认”
   本案中郭某因在合同中签了“共同还款人”，被判和丈夫一起还钱。但很多企业只让主借款人签字，配偶随便签个名就过关，结果追偿时对方一句“我不懂合同”就推责。正确做法：

   • 要求配偶单独签署《共同还款承诺书》，并录像说明责任（例如：“我清楚若丈夫断供，银行可扣我的工资”）；
   • 拒绝“代签字”——必须本人当面签，否则法院可能认定担保无效。
     记住：配偶签字不是走过场，是将来追债的关键证据！

3. 被扣款后别“等靠要”，3步快速锁定钱
   开发商常以为“银行扣了钱自然会告我”，结果像本案一样被动垫资。正确做法：

   • 第一步：在合同中约定“银行扣款后24小时内必须书面通知你”，避免钱被扣了还不知道；
   • 第二步：一收到扣款通知，立即向购房者发《催款函》（保留快递单），强调“7天内不还钱将起诉”；
   • 第三步：超过15天未还款，直接起诉并申请冻结对方房产——本案开发商拖到2022年9月才行动，利息损失白白扩大。
     小提醒：起诉时一定要把“共同还款人”全列上，像郭某这样签了字的，法院一定会判一起还！

最后划重点：企业做担保不是“帮客户忙”，而是高风险业务。别等银行扣光保证金才着急，事前设好“止损线”，事后追偿才不被动。

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