房地产开发商为购房者提供贷款担保后有权追偿代偿款-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初8978号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2021年3月26日，禹州市某置业有限公司作为出卖人与李某作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李某购买禹州市某置业有限公司开发建设的位于禹州市镇道巷号幢单元层号房，房屋首付款为105000元，剩余420000元由李某向中国某银行股份有限公司禹州支行申请贷款支付。后禹州市某置业有限公司作为保证人、李某作为借款人、中国某银行股份有限公司禹州支行作为贷款人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款人向李某发放个人住房贷款420000元，禹州市某置业有限公司提供连带责任保证。合同签订后，因李某逾期还款，中国某银行股份有限公司禹州支行于禹州市某置业有限公司保证账户中扣划相关款项，其中2024年7月3日分别扣划2271.02元、6363.78元，2024年9月26日扣划6159.17元，以上合计14793.97元。禹州市某置业有限公司履行担保责任后向李某催要，但李某未向其偿还代偿款本息。

法院判决李某于判决生效之日起十日内支付禹州市某置业有限公司14793.97元及违约金（违约金以8634.8元为基数自2024年7月30日起按年利率3.35%计算至款项实际清偿之日止；以6159.17元为基数自2024年9月26日按年利率3.35%计算至款项实际清偿之日止）。

三、如何防范房地产开发商的担保风险

这个看似简单的案件，其实揭示了房地产开发商在经营中一个常见却容易被忽视的法律风险点。很多开发商可能都遇到过类似情况：为了帮助购房者顺利办理按揭贷款，开发商需要向银行提供阶段性担保，但当购房者逾期不还款时，银行直接从开发商的保证金账户扣钱，开发商只能事后再去追讨。

核心风险点在于：虽然法院支持了开发商的追偿权（依据《民法典》第700条，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿），但实际操作中存在几个隐患：

1. 购房者可能"跑路"：就像本案中的李某，可能已经没有偿还能力，即使法院判决胜诉，也可能面临执行难的问题，钱判回来了却收不回来。

2. 证据收集不及时：开发商常常因为忙于销售，忽略了保存完整的催收记录，导致后期追偿时证据不足。

3. 合同约定不明确：有些开发商在购房合同中对逾期还款的违约责任约定模糊，导致追偿时只能按银行LPR计算利息，无法获得更高补偿。

企业防范建议：

1. 合同要"写明白"
在签订购房合同时，一定要明确约定："若因买受人原因导致出卖人承担担保责任，买受人除偿还代偿款外，还需按日万分之五支付违约金，并承担出卖人追偿产生的律师费、诉讼费等。"这样在追偿时才能获得更充分的补偿。

2. 建立"还款预警"机制
与合作银行建立信息互通机制，一旦发现购房者连续2个月未按时还款，立即启动预警，主动联系购房者了解情况，必要时可协助其与银行协商延期还款，避免问题恶化到银行直接扣款的地步。

3. 保证金账户管理要精细
不要等到银行扣款后才行动。每月定期核对保证金账户变动，发现异常及时处理。对于有逾期风险的客户，可要求其提前存入一定金额的"风险保证金"。

4. 追偿要"趁热打铁"
一旦银行扣款，立即向购房者发送《代偿通知函》，明确告知已代偿金额及应还款期限（建议7-15天内）。超过期限未还款的，果断启动法律程序，避免拖延导致购房者转移财产。

5. 选择性担保
对于信用记录较差的购房者，可考虑要求其提供额外担保（如父母担保、提高首付比例等），或直接建议其寻找其他担保方，降低自身风险。

记住，法律虽然给了开发商追偿的权利，但最好的风险防范是在问题发生前就做好准备。正如本案所示，虽然开发商最终胜诉，但整个过程耗费了时间、精力和诉讼成本，如果前期预防到位，完全可以避免这类纠纷。

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