疫情期间商铺租赁合同违约责任如何认定-荥阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初2388号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年5月6日，荥阳某桐房屋租赁有限公司与杨某签订《商铺租赁合同》，约定杨某承租荥阳市三公路与香竹路君临天下二期29#商铺底层，租赁期限为2019年3月1日起至2021年2月28日止，商铺建筑面积为134平方米，租金单价65元／㎡／月，租金每年一交，杨某在租金到期前15天需一次性缴纳下年度全年租金。合同约定杨某需向荥阳某桐房屋租赁有限公司缴纳一个月作为质量押金，若杨某拖欠租金累计达30天，荥阳某桐房屋租赁有限公司可以解除合同，杨某需支付拖欠租金并赔偿6个月租金作为违约金。

合同签订后，杨某于2019年5月6日支付租金75423元，房屋质量金8710元，于2020年4月5日支付租金9525元。因疫情原因，杨某于2020年5月10日搬离涉案商铺，微信告知荥阳某桐房屋租赁有限公司不再履行合同，并将商铺钥匙交付该公司。杨某对房屋进行了装修，将一楼与二楼进行了隔断，支付装修费57857元。

法院判决：杨某于判决生效后十日内支付荥阳某桐房屋租赁有限公司违约金5000元；驳回荥阳某桐房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取698元，荥阳某桐房屋租赁有限公司负担673元，杨某负担25元。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给企业带来的最大启示是：疫情期间签订的租赁合同，不能机械套用违约条款，法院会综合考虑疫情这一不可抗力因素调整违约责任。

具体来看，这个案例中企业有三个常见误区：

第一，认为"合同白纸黑字写清楚就能全额主张"。荥阳某桐房屋租赁有限公司在合同中约定了"6个月租金作为违约金"，金额高达52260元，但法院最终只支持了5000元。这是因为根据《合同法》规定，违约金应当相当于因违约造成的损失，过分高于实际损失的，法院可以适当减少。本案中，杨某提前搬离确实违约，但疫情属于不可抗力，杨某并非恶意违约，且已支付部分租金，实际损失很小。

第二，忽视"质量保证金"的抵扣作用。很多企业收取了押金却不明确约定用途，打起官司来才发现押金可以抵扣违约金。本案中杨某缴纳的8710元质量保证金，法院直接用来抵扣违约金，企业想"既收押金又收高额违约金"的想法落空了。

第三，低估"装修价值"对违约责任的影响。杨某投入5万多装修商铺，客观上提升了房屋价值，法院在计算违约责任时也考虑了这一点。企业往往只看到自己"损失的租金"，却忽视了承租人对房屋的实际投入。

对企业来说，防范这类风险的关键在于：

1. 合理设定违约金：违约金不要定得过高，建议控制在实际可能损失的1-1.3倍范围内。过高的违约金不仅难以得到法院支持，还会增加诉讼成本（本案中企业承担了96%的诉讼费）。

2. 明确约定不可抗力条款：合同中应具体约定如遇疫情等不可抗力事件时的处理方式，比如可以约定"减免1-2个月租金"而非直接解除合同，这样既体现社会责任，又减少纠纷。

3. 规范押金管理：在合同中明确押金的用途、退还条件和抵扣规则，避免产生"押金是额外收入"的误解。

4. 建立沟通机制：当承租人经营困难时，主动协商调整租金或租期，比直接起诉更经济。本案中如果企业能与杨某协商分期支付或延长付款期限，可能避免诉讼。

特别是疫情常态化背景下，企业签订租赁合同时更应具有风险预见性。不是条款写得越严苛越好，而是要平衡双方权益，确保合同在特殊情况下仍能履行。毕竟，把租户"逼走"对企业来说往往是"双输"——不仅收不到租金，还要重新找租户、空置房屋。

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