租赁合同期满后承租人继续使用？出租方可按原合同追讨租金-枣阳租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初4614号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院
二、案件事实与判决结果
2018年12月19日，襄阳某甲商业管理有限公司（以下简称"某甲公司"）与徐某签订《某某广场商铺租赁合同》，约定徐某租用4间商铺（面积124.89平方米），月租金2623元，租期从2019年5月1日至2022年4月30日，同时缴纳5000元履约保证金。合同明确：若徐某逾期支付租金，需按欠款每天1%支付违约金，并承担追索欠款产生的律师费等费用。
合同到期后，双方未续签新合同，但徐某继续使用商铺。2023年4月26日，徐某向某甲公司提交退铺申请表，声明"商铺最后经营期限截止2023年5月1日"。经核实，徐某已付清2022年12月31日前的租金，但拖欠2023年1月1日至5月1日租金共计7661元。某甲公司扣除5000元履约保证金后，要求徐某支付剩余2661元租金、按LPR四倍计算的利息及3000元律师费。
法院判决：徐某需向某甲公司支付拖欠的2661元租金及利息（按一年期LPR计算，从2023年5月2日起），并支付1000元律师费，驳回其他诉讼请求。
三、核心风险提示：三招避免"被白用"商铺
这个案例看似简单，却暗藏企业常踩的"坑"：合同期满后若不主动处理，可能让租客"免费"占用你的资产！ 以下三点建议，助您守住钱袋子：
1. 合同到期≠自动清场！必须"主动出击"
很多人以为"合同到期租客就该搬走"，但法律恰恰相反：租客继续用房+你没反对=自动转为不定期租赁（就像本案）。此时原合同条款（除租期外）仍然有效，但任何一方都能随时终止合同。
企业应对：
- 到期前30天发书面通知：明确告知"是否续租？若不续请限期搬离"；
- 绝不沉默：发现租客到期不走，立即发函要求补签合同或退房，避免被认定为"默认同意继续使用"。
小技巧：在合同中加一句"租期届满后15日内未续签且未搬离的，视为承租人违约，出租人有权立即收回房屋"。
2. 保证金不是"万能挡箭牌"，用错反惹官司
本案中某甲公司扣除5000元保证金抵扣欠款被支持，但关键在于合同写清了扣除条件（如"未付租金可直接扣保证金"）。若合同只写"违约没收保证金"，法院可能认定无效——因为保证金本质是"担保损失"，不是惩罚工具！
企业应对：
- 明确写清用途：在合同中列明"保证金仅用于抵扣欠租、水电费等实际损失"；
- 扣除要留证据：退租时书面列明欠款明细，让租客签字确认，避免像本案被告那样"不认账"。
3. 违约金和律师费别"狮子大开口"，否则法院不买单
某甲公司主张按LPR四倍收利息，法院只支持1倍；要3000元律师费，法院只判1000元。原因很简单：法律只保护"合理损失"。LPR四倍远超实际资金损失（一般LPR1.3-1.5倍较稳妥），律师费也需证明"金额合理+必要"。
企业应对：
- 违约金设合理区间：直接写"按一年期LPR的1.5倍计算逾期利息"；
- 律师费条款加"合理"二字：约定"违约方应承担守约方为追索欠款支付的合理律师费"，并保留委托合同、发票等证据。
四、给企业的"零风险"行动清单
✅ 合同到期前：发续租/退房通知，避免"不定期租赁"被动局面；
✅ 收取保证金时：在收据注明"仅用于抵扣实际损失"；
✅ 设置违约条款：参考LPR1.5倍标准，避免被法院调减；
✅ 发生欠租时：先发《催款函》固定证据，再考虑诉讼。
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