企业破产后口头房屋协议解除需预留合理腾退期，否则占用费可能不被支持 - 老河口返还原物纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：返还原物纠纷
案号：(2020)鄂06民终2852号
审理法院：湖北省老河口市人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）
二、案件事实与判决结果
位于老河口市航空路××号老河口某天油脂有限公司院内的五间房屋（大门左手边第三间面积为72.96㎡、大门右手边二楼第一间和第二间两间互通面积共计51.48㎡、三楼倒数第一间面积为25.74㎡、三楼倒数第二间面积为25.74㎡）系老河口某天油脂有限公司所有。在老河口某天油脂有限公司申请破产前，湖北某大农牧集团股份有限公司与该公司法定代表人朱某清口头约定，湖北某大农牧集团股份有限公司无偿使用以上五间房屋，每月仅支付水电费500元，未约定使用时间，也未签订书面协议。湖北某大农牧集团股份有限公司入住后，2019年4至7月通过老河口某天油脂有限公司会计田某宏账户每月缴纳水电费500元，2019年8至12月通过该公司员工魏某于账户每月缴纳水电费500元。
2019年5月27日，法院裁定受理老河口某天油脂有限公司的破产清算申请，并指定管理人。管理人接管后，于2019年7月9日向湖北某大农牧集团股份有限公司送达通知，要求其于2019年7月20日前办理住房或退房手续。2019年8月13日，管理人再次通知湖北某大农牧集团股份有限公司五日内腾退房屋。湖北某大农牧集团股份有限公司未予回复，仅在2020年1月15日腾退了四间房屋，剩余大门左手边第三间房屋一直未腾退。
一审法院判决湖北某大农牧集团股份有限公司腾退剩余房屋、支付占用费、电费和水费。二审法院改判确认五间房屋租赁协议于2019年8月13日解除，要求湖北某大农牧集团股份有限公司腾退剩余房屋，并从2020年1月1日起按每月608元租金和100元水电费标准支付占用费。二审法院认为，管理人仅给"五日内"腾退时间过短，因此2019年8月13日至2019年12月31日为合理腾退期，湖北某大农牧集团股份有限公司只需从2020年1月1日起支付占用费。
三、案例核心观点与风险防范指南
这个案件告诉我们：企业破产后解除原有房屋协议时，必须给对方留足合理腾退时间，否则可能无法主张这段时间的占用费。
很多企业老板可能觉得："我的房子，说不租就不租，让对方马上搬走！"但法律可不是这么简单。特别是当企业进入破产程序后，情况更加复杂。本案中，老河口某天油脂有限公司管理人两次通知湖北某大农牧集团股份有限公司腾房，第二次通知只给了"五日内"时间，结果法院认定这段时间不够用，导致无法主张2019年8月至12月的占用费。
企业应特别注意以下风险点：
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别小看口头协议的风险
两家企业仅靠口头约定使用房屋，没有签书面合同，出了问题很难说清楚。本案中，因为没有明确约定使用期限和解除条件，导致双方对何时该付占用费争执不休。建议：任何房屋使用、租赁关系，哪怕只是"借住"，也一定要签书面协议，写清楚使用期限、费用标准、解除条件等关键条款。 -
破产不等于可以"立即清场"
企业一旦进入破产程序，管理人有权决定是否解除原有合同，但必须依法操作。本案中，管理人虽然有权解除合同，但只给5天时间腾房被法院认定不合理。法律上，合理腾退时间要考虑物品搬迁难度、企业经营需要等因素，通常1-3个月比较合理。 -
解除通知要明确且留痕
管理人第二次通知虽未写"解除合同"，但法院认为意思表示明确。但关键问题是，通知中没说明"逾期不搬要付占用费"，也没给合理期限。建议：解除合同时，书面通知必须写明"自某日起解除合同，你方应于X日前腾退，逾期将按XX标准支付占用费"，并通过邮政EMS等可留痕方式送达。 -
占用费标准要有依据
老河口某天油脂有限公司能要到占用费，是因为提供了同地段类似房屋的租金证据（黄某斌的租赁合同）。但对二楼三楼房屋，因没提供足够证据，这部分请求被驳回。提示：平时就要收集周边同类房屋的租赁价格作为参考，发生纠纷时才有依据。 -
水电费要规范管理
本案中因一楼房屋装了电表而二楼三楼没装，导致二楼三楼的电费无法精确计算。更麻烦的是，所有房屋都没装水表，水费只能按每月100元估算。建议：出租房屋务必安装独立水电表，按实际用量收费，避免日后扯皮。
企业主该怎么做？
- 签合同别图省事：哪怕关系再好，房屋使用必须签书面协议
- 破产时别急躁：给对方留足1-3个月腾退时间，避免"赢了官司输了钱"
- 证据要留心：保存周边房屋租金标准、水电表读数等证据
- 通知要规范：解除合同时明确告知后果，保留送达证据
- 日常管理要精细：出租房屋必须安装独立水电表，按月抄表
企业经营中，看似"人情味"的口头约定往往埋下大隐患。本案中，如果当初签了书面协议，明确约定"破产时提前30天通知解除"，老河口某天油脂有限公司可能就不用白白损失5个月的占用费了。法律不是冷冰冰的条文，而是帮企业规避风险的实用工具。
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