签订物业合同时应明确约定计算标准避免争议-太和物业服务合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖12民终1913号
审理法院：安徽省太和县人民法院（一审）、安徽省阜阳市中级人民法院（二审）
二、案件事实与判决结果
安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司系安徽某智慧后勤服务集团有限公司设立的分公司，该公司以物业管理服务等为主要经营范围。2017年11月15日，安徽某智慧后勤服务集团有限公司中标了太和县创业路、富民路等16个安置区前期物业服务项目，后安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司与太和县某镇人民政府分别就文明路安置区（文明苑）、老城区改造安置房A、C区（老城A区、墨香苑）、老城区改造安置房D区（馨香苑）、椿樱安置区（椿樱苑）、平安路安置区（平安小区）签订《前期物业服务合同》。
合同约定：项目总建筑面积各有不同，物业服务期限按每个小区进场时间自交付之日起至小区业主委员会成立止（最高不超过五年）；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为非商业物业0.65元/月·平方米、商业物业1.00元/月·平方米、多层住宅物业0.4元/月·平方米；政府对符合条件的被拆迁安置户进行物业费财政补贴，前三年按50%补贴，第四年40%，第五年30%；剩余部分由乙方向业主收取；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因政府原因未能按时交给物业买受人的物业服务费，由政府全额支付。
安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司入住各安置小区后，各小区交房、合同结束及实际撤场时间各有不同。在合同履行过程中，安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司申请对太和县某镇人民政府应支付物业费及超期服务部分物业费进行审计，安徽安建会计师事务所作出审计报告，审计结果为：合同期内物业费合计17881343.46元，超期物业费680378.52元，已支付物业费14330875.98元。
一审法院判决：太和县某镇人民政府支付安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司物业服务费4230846元及违约金、审计费67300元。太和县某镇人民政府不服提起上诉。
二审法院经审理认为：安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司作为分公司在总公司认可情况下系适格诉讼主体；合同约定的建筑面积应作为计算依据；空置房屋物业费应由政府全额支付；超期服务物业费应计算至政府下达终止通知之日；但对于已转让安置房的物业费补贴应予扣除。最终判决：太和县某镇人民政府支付安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司物业服务费4082382.68元及违约金、审计费67300元。
三、法律风险提示：合同约定要明确，细节决定成败
这个案例告诉我们，企业在签订合同时，明确约定各项计算标准和细节至关重要。很多企业以为合同签了就万事大吉，却忽视了合同条款的严谨性和可执行性，等到发生纠纷时才发现合同约定不清，吃了大亏。
第一，明确计算依据，避免面积争议。本案中，政府认为应以房产部门登记的实际面积计算物业费，但法院最终按照合同约定的面积计算。为什么？因为合同中明确约定了"项目总建筑面积"，且招标文件也提到"表中建筑面积为暂定，最终以太和县房地产管理局确定的实际建筑面积为准"这一条款被法院认为不适用于本案——因为合同已经明确约定了具体面积。这给企业的启示是：签订合同时一定要明确计算标准，如果想以实际登记面积为准，必须在合同中写清楚；否则，法院很可能直接按照合同约定的数字执行。
第二，空置房责任要约定清楚。合同第八条明确约定："纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业服务费，由甲方全额支付"。这一条款成为法院判决政府支付空置房屋物业费的关键依据。企业在签订合同时，一定要明确空置期的责任归属，避免模糊表述。
第三，合同期满后的处理要约定。本案中，虽然合同到期后物业公司继续提供服务，但法院只支持到政府下达终止通知之日的费用。这提醒企业：合同中应明确约定合同期满后的处理方式，是自动续约还是必须书面确认，避免产生"事实合同关系"带来的争议。
第四，特殊情形的处理要具体。对于已转让安置房是否继续享受补贴，本案二审法院最终扣减了相应费用。这说明企业在合同中应考虑到各种特殊情况，如房屋转让、业主变更等，明确约定处理方式，避免后续争议。
第五，保留完整证据链。本案中，政府主张应扣除已转让房屋的补贴，但因未能提供充分证据，一审未予支持；二审中物业公司自行认可部分金额，法院才予以扣减。这告诉我们：企业要建立完整的档案管理制度，对合同履行过程中的各种变动及时记录并保留证据。
企业在签订合同时，不妨多问自己几个问题：这个数字是怎么来的？如果实际情况与约定不符怎么办？各种特殊情况如何处理？这些问题的答案都应该写在合同里，而不是等到纠纷发生时再争论。
四、结语
合同是企业经营的"安全带"，系得越紧越安全。很多企业觉得合同模板"差不多就行"，却不知道正是这些"差不多"的条款，可能让企业损失几十万甚至上百万。与其事后花大代价解决纠纷，不如事前花小钱把合同做好。
征和律师事务所专注于为企业提供专业、贴心的法律顾问服务。我们的服务极高的性价比，可根据企业需求定制方案，甚至可以先试用满意后付款，让您零风险体验专业法律服务的价值。别等到纠纷发生才想起法律的重要性，提前做好风险防范，才是企业稳健发展的长久之道。