以他人名义购房不等于损害债权人利益-芜湖债权人撤销权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：债权人撤销权纠纷
案号：(2021)皖02民终289号
审理法院：安徽省芜湖市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

周某系方某妹夫，在2015年及之前，周某数次借款给方某：2012年9月21日5万元，2013年5月19日10万元，2014年2月12日6万元，2015年2月15日10万元。2016年上半年，杨某以其与喻某的名义通过银行按揭贷款形式购买了南陵县房屋，房屋总价439670元，首付款139670元，贷款期限7年，每月还款约4000元。归还按揭贷款账户为杨某（其去世后变更为喻某），周某的女儿自2016年6月起将每月一半的按揭款支付到杨某银行账户或微信账户，另一半按揭款由杨某支付。2019年9月起周某的儿子与杨某微信沟通提前归还按揭款解除抵押，便于将房屋产权变更登记到周某名下，并于2019年9月19日汇给杨某17万元，但杨某没有将该款用于提前归还按揭贷款。2020年5月至8月的按揭贷款系周某的女儿归还，2020年9月周某的女儿一次性归还了余下的所有按揭贷款128537.3元，银行抵押权消灭，房屋所有权已变更登记于周某名下。案涉房屋由周某装修、居住，并交纳物业费、水电费等费用。2020年2月1日，周某与方某、杨某、喻某等人补签了《以房抵债协议》。2020年3月16日，周某将方某等人起诉至南陵县人民法院，请求判决方某等人在房屋抵押情形消除后，协助将该房屋产权登记至周某名下。2020年5月15日，南陵县人民法院作出民事调解书，确认房屋归周某所有。2020年7月24日，安徽某陵农村商业银行股份有限公司（以下简称"某陵农商行"）另案胜诉，获得杨某（已去世）欠其借款本金213000元及相应利息的判决，方某等人需在继承杨某遗产范围内承担清偿责任。该贷款发生于2019年6月16日。

某陵农商行认为上述民事调解书损害了其作为债权人的利益，提起第三人撤销之诉，要求撤销该调解书。一审法院驳回了某陵农商行的诉讼请求，某陵农商行不服提起上诉。二审法院最终驳回上诉，维持原判，认为周某是房屋的实际权利人，该调解书只是对实际权属的确认，不应撤销。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例的核心在于区分"以他人名义购房"和"以房抵债"两种不同的法律关系。很多企业主可能认为，只要房产登记在别人名下，就可以用来逃避债务或者转移财产。但法院明确指出：如果房产实际由他人出资购买并使用，只是借用名义人的身份（比如为了使用名义人的公积金贷款），那么这属于"以他人名义购房"，名义人只是"代持"，实际权利人仍是出资人。这种情况下，将房产归还给实际权利人并不构成"损害债权人利益"。

而真正的"以房抵债"是指债务人已经欠债，然后用自己名下的房产去抵偿给特定债权人，导致其他债权人无法受偿。这种情况下，其他债权人可以请求法院撤销这种行为。

对企业来说，这个判决提示了几个重要风险点：

第一，不要以为"房产登记在谁名下，就是谁的"这么简单。 虽然法律规定不动产以登记为准，但如果实际出资人能证明自己才是真正的房主，法院还是会保护实际权利人的。所以，企业如果借用他人名义买房（比如员工、亲属），一定要保留好所有出资证据：付款记录、聊天记录、协议等。同样，如果企业要借钱给别人买房，也必须明确约定权属关系，避免日后纠纷。

第二，千万不要在欠债后才"转移"资产。 案例中，周某从2016年就开始支付房款，而某陵农商行的贷款是2019年才发生的。法院认为，如果是为了逃避2019年的债务而在事后转移资产，那才叫损害债权人利益。但周某早在债务发生前多年就已经实际占有使用房屋并支付大部分房款，所以不构成恶意转移。企业主注意：在债务产生前的正常商业行为一般安全，但债务产生后的资产转移行为很容易被认定为恶意。

第三，口头约定风险大，书面协议要趁早。 案例中，周某和杨某等人是在2020年2月才补签《以房抵债协议》，但法院结合了之前的转账记录、聊天记录等证据，认定了真实意图。企业间合作一定要有书面协议，而且要"当时签"，不要事后补。事后补的协议很难被采信，尤其当有其他债权人质疑时。

第四，别把"帮忙"当成"赠与"。 杨某用自己公积金贷款买房，名义上是自己买房，实际是为了帮母亲方某还周某的债。这种"帮忙"在法律上可能被认定为代持关系，而不是无偿赠与。企业间资金往来一定要明确性质：是借款？投资？还是代持？不同性质法律后果完全不同。

给企业的实用建议：

1. 资产代持要谨慎：如果必须借用他人名义持有资产（如房产、股权），务必签订书面代持协议，明确约定双方权利义务，并保留所有出资证明。

2. 大额交易留痕迹：无论是借钱、还钱还是买卖资产，都要通过银行转账并备注用途，微信聊天也要明确说明交易性质，这些都可能成为日后关键证据。

3. 债务发生前的交易更安全：企业如果有潜在债务风险，尽量避免在债务发生后进行大额资产转移。如果确有必要，应确保交易价格公允、程序合法。

4. 定期检查资产状况：企业法务或财务人员应定期梳理企业资产权属情况，确保登记信息与实际情况一致，发现问题及时纠正。

这个案例告诉我们，法律保护的是真实的交易关系，而不是表面的登记形式。企业要想防范风险，关键是要让"实际行为"与"法律形式"保持一致，同时保留好所有交易证据。不要心存侥幸认为"只要登记在我名下，就是我的"，也不要以为"登记在别人名下就能逃避债务"，法律自有公断。

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