预告登记后房屋已办理首次登记，开发商阶段性担保责任自动免除-庐江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖0124民初2825号（一审）、(2024)皖01民终6729号（二审）
审理法院：安徽省庐江县人民法院（一审）、安徽省合肥市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

2022年6月21日，徐某因购房向中国银行庐江支行申请个人贷款。2022年6月30日，中国银行庐江支行与徐某、庐江碧某房地产开发有限公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中国银行庐江支行向徐某发放个人购房贷款610000元，借款用途为购买安徽省庐江县××道××号××幢××房，贷款期限为168个月，利率为4.0%。庐江碧某房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期限至办理正式抵押登记手续前。徐某以所购房屋为借款提供抵押。

2022年3月14日，中国银行庐江支行与徐某办理了抵押权预告登记。2023年6月2日，庐江碧某房地产开发有限公司办理了案涉房屋的首次登记。截至2023年10月17日，徐某已逾期3期未还款，尚欠借款本金579660.63元、利息7024.82元、罚息131.72元，合计586817.17元。中国银行庐江支行支付了律师代理费16000元，向法院起诉要求徐某还款、支付律师费，并要求庐江碧某房地产开发有限公司承担连带保证责任。

法院判决结果：徐某需偿还全部借款本息及罚息，并支付律师费8000元；中国银行庐江支行对案涉房屋享有优先受偿权；但驳回了要求庐江碧某房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。二审法院维持原判。

三、企业如何防范法律风险

这个案例看似是银行和购房者的纠纷，实际上给房地产开发企业敲响了警钟：阶段性担保责任并非如合同字面写的那样需要等到"正式抵押登记完成"才解除，而是在房屋办理首次登记后自动免除！

核心风险点解析

1. "阶段性担保"不是你想的那样
   很多开发商在与银行签订合同时，看到"阶段性担保"条款，以为必须等到银行拿到《他项权利证书》才能解除责任。但本案中，法院明确指出：只要房屋完成了首次登记（即开发商将大产证办出来），且抵押预告登记有效，银行就对房屋享有抵押权，开发商的担保责任自动解除。

   这意味着：即使购房者拖着不办小产证，也不影响开发商担保责任的免除。本案中徐某有能力办理抵押登记但没办，反而被视为"条件成就"，开发商不用再担责。

2. 银行也有"坑"：律师费要合理
   中国银行要求徐某支付16000元律师费，但法院只支持了8000元。因为这是批量处理的简单案件，律师费明显高于市场合理水平。企业作为债权人时，不要以为合同约定多少就能主张多少，法院会根据案件复杂程度、当地收费标准等进行调整。

企业防范措施

房地产开发企业必看：

• ✅ 在签订按揭合作协议时，明确约定"阶段性担保责任解除条件为房屋完成首次登记且抵押预告登记有效"，避免使用模糊表述如"取得他项权证后"。
• ✅ 房屋竣工后立即办理首次登记，保留好登记证明。这是免除担保责任的关键证据！
• ✅ 一旦完成首次登记，立即书面通知银行："我司阶段性担保责任已解除，请及时办理正式抵押登记"，避免后续纠纷。
• ✅ 不要以为购房者不配合办理小产证就能继续让开发商担责，法院会认为这是购房者故意阻挠，反而加速担保责任免除。

银行等金融机构注意：

• ✅ 收到房屋首次登记证明后，应立即催促购房者办理小产证和正式抵押登记，不要拖延。
• ✅ 律师费主张要合理，简单案件不要狮子大开口，保留收费标准依据。
• ✅ 在合同中明确约定"若因购房者原因未办理正式抵押登记，不影响阶段性担保责任的免除"。

普通企业启示：
很多企业在签订担保合同时，只关注"要别人担保"，却不清楚担保何时结束。本案告诉我们：合同中的附条件条款，要探究实质而非字面意思。企业作为担保人时，应主动掌握条件成就的证据；作为债权人时，要及时行使权利，避免因拖延导致担保责任提前解除。

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