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业主不能以房屋质量问题拒缴物业费 - 天长物业服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：11 天长法律顾问

作为企业法律顾问，我们常遇到物业企业因业主拒缴费用而陷入纠纷。今天通过这个真实案例，用大白话告诉你：业主不能拿房子漏水开裂当“挡箭牌”拒交物业费！如果你是物业或服务类企业，看完这篇就能避开大坑，避免钱收不回来还白花诉讼费。搜索“物业费拒缴理由成立吗”“房屋质量问题能不交物业费”这类问题的朋友，这篇直接给你答案。

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初915号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实（直接摘自法院认定，已按规则改写名称）：
徐某系天长市某红郡小区17幢2单元603室业主，天长市某嘉物业有限公司是为该小区提供物业管理服务的企业。2014年1月14日，徐某与滁州市某枫物业有限公司签订了《宇业·某红郡物业管理服务合同》，合同约定徐某房屋建筑面积为117.48㎡，多层住宅物业费0.6元/月·㎡，逾期缴费按每日千分之三收滞纳金。2019年9月24日，小区业委会与天长市某嘉物业有限公司重新签合同，约定物业费降为0.5元/月·㎡，二次供水费1-3层80元/年、4-6层100元/年。徐某从2017年1月1日起未交费，累计欠2017年1月1日至2019年6月29日物业费2115元、2019年6月30日至2021年6月30日物业费1410元、二次供水费300元，合计3825元。徐某辩称：房屋入住后开裂漏水，物业承诺解决但一直没处理，所以不交费。

法院判决结果：
徐某必须付清3825元物业费，但物业公司要的1147.5元违约金被驳回（因没证据证明催缴过）。案件受理费25元由徐某承担。

三、核心风险点：企业这样操作才不会“钱房两空”

这个案子表面是业主赖账，实则是物业企业自己埋了雷！法院为啥不支持违约金？为啥业主“房子漏水”的理由不成立？关键就两点：

  1. 业主的“挡箭牌”不总管用：
    徐某说房子漏水物业没管，但法院说“空口无凭，得有证据”。业主不能光嘴上说“物业不作为”就拒缴费——除非能证明物业故意不修或服务严重缩水（比如楼道常年垃圾堆成山、保安从不巡逻）。但本案中，徐某拿不出物业经理的书面承诺或维修记录，所以法院直接驳回。
    → 企业启示：签合同时务必写清“服务标准清单”（比如多久修一次漏水、垃圾清运频次），并让业主签字确认。每次服务后留照片、视频、业主签字单，万一打官司就是救命稻草！

  2. 催缴费像“发微信没回”？法院可不认！：
    物业公司要1147元违约金，法院为啥砍掉？因为没证据证明催过费！物业以为贴个通知就算催缴，但法院要求：必须用挂号信、短信、微信（带已读回执） 等可追溯方式，且保留3年以上记录。本案中物业拿不出徐某“看到通知还赖账”的证据，违约金直接泡汤。
    → 企业启示：催缴费不是发个朋友圈完事！必须：

    • 用企业微信/短信平台发缴费通知（系统自动生成发送记录）；
    • 上门催收要业主签收单；
    • 每次催缴后存档，电子版+纸质版双备份。
      记住：90%的物业败诉案，输在证据没留好，不是业主理由多充分！

总结防坑口诀：

合同写细服务项，
维修记录随时签；
催费必留“铁证链”，
别等欠费哭没钱！

给企业的贴心建议

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（本文依据真实案例改编，企业名称及个人信息已做合规处理）
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