«

房地产开发商不得以 已发交房通知 为由规避交房条件不符合的违约责任-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：13 太和法律顾问

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初93号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

吴某与某和县鑫某有限公司于2020年5月25日签订了《商品房买卖合同》，合同约定吴某购买某和县鑫某有限公司开发的位于太和县某某房屋一套，房屋面积126.51平方米，房屋总价款942500元。第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合查验合格；第十一条交付时间和手续：1、出卖人应当在2022年6月30日前交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；第十二条逾期交付责任：逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付万分之0.5的违约金，但是违约金的总金额不高于买受人已付的0.5%。《商品房买卖合同》签订后，吴某按照合同约定支付了全部购房款，某和县鑫某有限公司没有按照约定交付房屋。

另查明，案涉小区在约定的交房时间（2022年6月30日）到期后，在没有达到交房条件的情况下，应部分业主的要求交付了部分房屋；2022年7月27日某和县鑫某有限公司通知业主从2022年7月30日起开始交房，2022年7月28日某某县住建局对某和县鑫某有限公司下发禁止交房通知书。案涉小区2022年12月12日取得竣工验收备案表，2023年1月6日获得每栋楼的产权登记，2023年10月8日通过综合验收备案，同日某和县鑫某有限公司向业主邮寄《催发办理房产证函》。某和县鑫某有限公司因违规交房被相关部门给予行政处罚。2022年5月18日，阜阳市出台进一步促进房地产良性循环和健康发展措施，第一项规定：因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日，买卖双方当事人另有约定的除外。各县市可参照执行。

判决结果：法院判决被告某和县鑫某有限公司支付原告吴某逾期交房违约金20452.25元，驳回原告的其他诉讼请求。法院认定，虽然疫情期间交房期限可顺延30天至2022年7月30日，但开发商在2022年7月27日发出的交房通知因房屋不符合交房条件而无效；实际违约金计算从2022年7月30日算至2023年10月8日（小区符合交房条件并正式通知业主的日期），共434天，按日万分之0.5计算；同时，合同中"违约金总金额不高于买受人已付款0.5%"的条款被认定为无效格式条款。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给我们企业，特别是房地产开发企业敲响了警钟："发了交房通知"不等于"完成交房义务"。很多企业以为只要发了交房通知，就算尽到了责任，但实际上，法院判决明确告诉我们：交房必须同时满足两个条件——房屋符合合同约定的交付标准+合法有效的交房通知。

具体来说，企业需要特别注意以下三点：

1. 切勿"走过场"式交房，合规才是硬道理
本案中，开发商在2022年7月27日就发出了交房通知，但因为房屋当时没有取得竣工验收备案等法定文件，被住建部门明令禁止交房，最终这个"交房"行为被法院认定为无效。许多企业为减少违约金支出，常常在房屋未完全符合交付条件时就"通知交房"，以为这样就能停止计算违约金。但现实是，这种做法不但不能规避责任，反而可能因违规交房面临行政处罚，甚至像本案一样被法院认定持续违约。企业应当牢记：只有当房屋真正达到合同约定的交付条件后发出的交房通知，才能有效终止违约责任。

2. 政策变化可合理利用，但不能滥用
本案中，法院认可了疫情期间阜阳市出台的"交付期限可顺延30日"的政策，将交房期限从6月30日顺延至7月30日。这提醒企业，当遇到疫情等不可抗力或政府政策调整时，应及时收集相关证据，在合同约定或法律规定范围内合理主张顺延，而不是简单忽视或单方决定。但同时也要注意，政策顺延不是"免死金牌"，顺延期限结束后仍需按新期限履行义务。

3. 格式条款设计要公平，否则可能"白纸黑字也无效"
本案中，合同约定"违约金的总金额不高于买受人已付款的0.5%"，表面看是双方约定，但法院认定这是开发商提供的格式条款，明显减轻了自身责任、加重了购房者负担，因此判定无效。很多企业为了规避风险，在合同中设置各种对己方有利的条款，但根据《民法典》规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。企业在设计合同时，应确保条款公平合理，避免"霸王条款"，否则不仅达不到预期效果，还可能损害企业信誉。

给企业的建议：

作为企业，与其在纠纷发生后被动应诉，不如在日常经营中就建立完善的法律风险防控机制。征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，帮助您提前识别风险、规范经营行为。我们的服务具有极高的性价比，更创新推出"先试用满意后付款"模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。让专业法律团队成为您企业发展的坚实后盾，避免因小失大，真正实现合规经营与稳健发展。