«

物业服务合同应严格按约定面积计算费用-太和物业服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：22 太和法律顾问

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖12民终1913号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

安徽某智慧后勤服务集团有限公司太和分公司（以下简称"某太和分公司"）中标了太和县创业路、富民路等16个安置区前期物业服务项目。2017年至2018年期间，太和县某镇人民政府（以下简称"某镇政府"）与某太和分公司分别就文明路安置区（文明苑）、老城区改造安置房A、C区（老城A区、墨香苑）、老城区改造安置房D区（馨香苑）、椿樱安置区（椿樱苑）等签订《前期物业服务合同》。

合同约定：项目总建筑面积明确（如文明路安置区总建筑面积62294㎡），物业服务费用由业主按建筑面积交纳。某镇政府对符合条件的被拆迁安置户进行物业费财政补贴，前三年按50%补贴，第四年按40%补贴，第五年按30%补贴。合同还特别约定："纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业服务费，由甲方全额支付给乙方。"合同期限按各小区进场时间自交付之日起，至小区业主委员会成立止（最高不超过五年）。

某太和分公司依约提供物业服务，各小区入住、交房及合同到期时间不同。合同到期后，某太和分公司继续提供服务一段时间。经审计，某镇政府应付物业费合计18561721.98元，已付14330875.98元，尚欠4230846元。某太和分公司起诉要求支付欠款及违约金。

某镇政府上诉主张：某太和分公司不是适格当事人；物业费计算面积应以房产部门登记面积为准而非合同约定面积；空置房屋物业费不应全额支付；超期物业费不应由其承担；已超额支付要求返还。

法院判决：维持一审关于审计费的判决；变更物业费金额为4082382.68元（扣减了买卖转让房补贴148463.32元）；驳回某镇政府的其他上诉请求。

三、法律风险防范提示

这个案例告诉我们，企业在签订和履行合同时，最容易在以下几个地方"踩坑"，大家一定要警惕：

1. "合同写清楚比事后扯皮强一百倍"——合同条款必须明确具体

本案中，某镇政府主张物业费应按房产部门实际登记面积计算，但法院没支持，为什么？因为合同白纸黑字写着"项目总建筑面积XXX㎡"，还特别注明"表中建筑面积为暂定，最终以房地产管理局确定的实际建筑面积为准"（招标文件中有此说明）。但问题是，合同签订时双方都确认了这个面积，事后想反悔却拿不出充分证据证明实际面积是多少。

企业怎么办？

2. "空房子也要交物业费"——别小看合同里的"冷条款"

某镇政府最委屈的是要为还没卖掉的空置房全额支付物业费。但合同第八条明明白白写着："因甲方原因未能按时交房的，物业费由甲方全额支付"。政府方签合同时没仔细看，以为只补贴给住户，结果法院严格按照合同判了。

企业怎么办？

3. "超期服务有风险，交接必须留证据"

合同到期后，某太和分公司继续服务了段时间。法院只支持了"政府下达终止通知前"的费用，因为物业公司拿不出之后继续服务的证据。现实中很多企业吃亏在：服务做了但没人签字确认，钱就要不回来。

企业怎么办？

4. "想扣钱？证据说话！"——别空口提要求

某镇政府说"有些房子转让了不该补贴"，但拿不出具体哪些房、该扣多少钱的证据，法院直接说"举证不能，自己担责"。很多企业常犯的错误是：知道有问题，却懒得收集证据。

企业怎么办？

四、征和律师事务所专业支持

这类物业合同纠纷看似简单，但一个数据争议就能导致上百万损失。征和律师事务所作为专业企业法律顾问，特别推出合同全周期管理服务：从签约前的风险排查，到履约中的动态监控，再到争议发生时的快速响应，帮企业把风险掐灭在萌芽状态。

我们的法律顾问服务具有极高的性价比，针对中小企业特别推出先试用满意后付款模式——您先体验1个月服务，确认有价值再签约。已有300+企业通过我们的合同审查，避免了平均87万元的潜在损失。别等纠纷找上门才后悔，专业的事交给专业的人，企业经营才能行稳致远。