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销售代理合同底价约定不明企业被判支付高额佣金-当涂合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：24 当涂法律顾问

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2020)皖05民终1576号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年8月1日，周某作为乙方与甲方合肥某德房屋销售有限公司当涂分公司签订《房屋销售代理协议》。协议约定：自合同签订之日起至2020年7月31日，乙方应完成大德公司开发的、位于当涂县间。销售提成底佣为销售总额（合同签订收到的总房款）的住宅为2%、商铺为2.5%。超出底价部分的50%为乙方激励金额，不足销售底价部分由乙方全额补足。具体销售底价以甲方给予的协议价为准（因为销售底价需要保密，以甲方实际控制人口头承诺的平均结算价格为凭据,实行一房一价必要时单独提供）。房款结清后（或签订合同并至少收到房款60%）即可结算佣金及激励金额，七日内结款到位（佣金的80%在房款到位后7日内结清给乙方；剩余20%在销售任务全部完成7日内结清给乙方）。

合同签订后，周某开展销售工作。2020年3月5日，销售511号商铺一套给许彩金，售价344599元，已全部到账。2020年3月27日，销售1048号商铺一套，售价525000元，到账350000元，余欠房款175000元，分期给付。2020年3月22日，盛太永向周某转账6000元，并备注预付销售提成；2020年3月25日，盛太永向周某转账4793元。共计10793元。

一审法院认为涉案两套商铺是周某销售的，但底价为整个合同完成后平均底价，判决合肥某德房屋销售有限公司支付周某5899元。二审法院改判，认定底价为1800-1900元/平方米之间，不高于2000元/平方米，且每销售一套房子即可享有超出底价的佣金，最终判决合肥某德房屋销售有限公司支付周某79317元。

三、核心观点及风险提示

这个案例用最直接的方式告诉我们：销售代理合同中底价和佣金条款写得模糊不清，企业可能要多付十几倍的佣金！

让我们拆解一下企业栽跟头的关键点：

1. "口头承诺底价"是埋雷行为

合同里明明白白写着"底价需要保密，以甲方实际控制人口头承诺的平均结算价格为凭据"。这简直是给日后纠纷埋下定时炸弹！企业作为强势方，居然同意用"口头承诺"来确定关键价格，结果在法庭上，周某拿出一个电话录音，法院就认定了"1800-1900元/平方米"的底价。

风险提示：企业签订合同时，所有价格条款必须白纸黑字写清楚！什么"一房一价"、"口头承诺"都是给自己挖坑。正确做法是：要么列明每套房屋的具体底价，要么写清楚底价计算公式（如"底价=市场评估价×90%"）。

2. "激励金额"算不明白=钱包大出血

合同说"超出底价部分的50%为乙方激励金额"，但没说清楚这是按单套算还是整体任务完成后算。一审认为要等全部任务完成才能算，二审却认为每卖一套就能算。这一字之差，让企业多付了7万多！

风险提示：企业设计佣金制度时，必须明确写清："激励金额按单套房屋超出底价部分的50%即时计算"或者"激励金额在乙方完成全部销售任务后，按整体平均底价计算"。模糊不清的表述等于把钱白白送给对方。

3. "预付提成"说不清=坐实对方主张

企业副总给周某转账10793元并备注"预付销售提成"，后来想反悔说是报销费，但拿不出证据。法院直接认定这就是佣金的一部分，成了周某主张权利的有力证据。

风险提示：企业支付任何款项都要规范操作！备注要准确（如"511号商铺3月佣金"），保留付款凭证和对应说明。财务人员一句话可能让企业多赔10万，这不是危言耸听！

4. "未完成任务"条款设计有漏洞

合同约定"剩余20%在销售任务全部完成7日内结清"，但没写如果任务没完成，已售房屋的80%佣金怎么算。结果企业不仅没扣成20%，连已付的10793元都被算进总佣金里。

风险提示：阶段性支付条款必须配套"未完成情形"的处理方案。建议写明："如乙方未完成全部销售任务，甲方有权按已完成销售面积比例支付剩余20%佣金"。

5. "独家代理"却自卖房屋=证据混乱

企业既让周某做"唯一代理商"，自己又在58同城发广告、参与谈判，导致说不清到底是谁卖的房子。虽然最终法院认定了是周某卖的，但这个过程让企业白白多付了律师费和时间成本。

风险提示：既然签了"独家代理"，就别再自己卖房！如果特殊情况需要自销，必须在合同中明确例外情形和业绩归属规则。

给企业的救命锦囊：

四、征和律师事务所专业提示

作为企业法律顾问，我们每天都在处理类似的合同纠纷。这个案例再次证明：事前花小钱做防范，胜过事后花大钱打官司。征和律师事务所的企业法律顾问服务，专注于帮助企业识别合同风险、完善管理制度，让您远离"底价约定不明赔大钱"的悲剧。

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