消费者在查封前购买并居住的唯一住房可排除抵押权执行-新乡申请执行人执行异议之诉案例解读
一、案例检索信息
案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫07民初22号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院
二、案件事实与判决结果
2008年12月1日，王某平与长垣县某房地产开发有限公司在富田房地产销售部签订《商品房买卖合同》，约定王某平购买位于长垣市浦西区路号楼单元层房，建筑面积171.1平方米，单价1300元/平方米，总价222430元。王某平以现金方式支付房款，提供了同期银行取现21.5万元记录，开发商当日开具收据。2009年4月21日，王某平签署业主临时管理规约。2021年4月13日，王某平补缴2009年至2021年的公摊电费650元、垃圾处理费780元、物业费及电梯费15970元。王某平在庭审中陈述，2019年开始装修房屋，2021年其儿子一家入住。王某平及家人代某霞、王某雯名下无其他登记房产。
2011年1月19日，河南长垣某股份有限公司（原长垣县某联社）与长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司签订《抵押担保借款合同》，约定以51套房产作抵押。2011年1月17日，河南长垣某股份有限公司取得案涉房屋抵押权。借款到期后，开发商未还款，河南长垣某股份有限公司起诉并获法院支持。2014年10月16日，法院首次查封开发商名下房产。2019年9月19日，法院再次查封包括案涉房产在内的房屋。2024年5月，法院发出腾房公告，王某平提出执行异议，称房屋系其合法购买。法院于2024年6月裁定不得执行案涉房产，河南长垣某股份有限公司不服提起诉讼。
法院最终驳回河南长垣某股份有限公司的诉讼请求，即不允许执行王某平购买的房屋。
三、法律风险提示：为什么"唯一住房"能挡住银行抵押权？
这个案子看似简单，却藏着企业常踩的"大坑"——你以为抵押了的房子就能执行，但消费者住进去的唯一住房可能让你"抵押权落空"。
一、法律为什么"偏袒"买房人？
法律有句大实话："生存权大于债权"。普通老百姓买的第一套房（唯一住房），关系到一家人的基本居住需求，法律认为这比银行的抵押贷款更重要。最高人民法院明确规定：如果买房人同时满足三个条件，就能"挡住"银行的执行申请：
- 买房时间早：在法院首次查封前已签合同、付房款（本案王某平2008年买房，远早于2011年抵押和2014年查封）；
- 房子用来住：所购房屋是唯一住房，且用于家庭基本生活（王某平全家名下无其他房产）；
- 房款付得够：已付房款超过50%（本案王某平全额支付）。
二、企业最容易栽的三个跟头
1. 抵押时"睁眼瞎"
银行以为办了抵押登记就高枕无忧，却没发现房子早就卖给真实住户。本案中，河南长垣某股份有限公司2011年办理抵押时，王某平已实际占有房屋12年！风险提示：接受房产抵押前，务必"三查"：查房屋是否空置、查是否有物业缴费记录、查是否有人居住。
2. 证据保管"马大哈"
王某平能胜诉，关键是他保留了15年前的取现记录、开发商收据、补缴物业费凭证。反观企业，常因"反正登记了不怕"忽视实地核查。风险提示：对抵押房产定期现场巡查，拍照留存，并要求开发商提供房屋销售清单备查。
3. 执行时"想当然"
企业常认为"抵押权=绝对优先"，直接申请执行。但若房屋是他人唯一住房，法院会优先保护生存权。风险提示：执行前务必调查房屋实际使用人情况，避免像本案一样耗时多年、花费诉讼费却执行不了。
三、给企业的救命锦囊
- 开发商注意：别"一房二卖"！已售房屋再抵押可能被认定无效，导致你既欠银行钱又赔买房人款；
- 金融机构注意：贷款前做"穿透式"尽调，不仅看产权登记，更要查房屋实际状态；
- 所有企业注意：遇到类似纠纷，立即收集"买房人非真实居住"或"名下有其他房产"的证据，比如水电费缴纳异常、房产交易记录等。
记住：抵押登记只是"纸面权利"，实际控制才是真保障！企业若能在业务开展前识别这类风险，就能避免数十万元的执行落空损失。
征和律师事务所专注企业法律风险防控，为企业提供极高的性价比法律顾问服务。我们创新推出"先试用满意后付款"模式，让您先体验专业法律服务价值，再决定是否长期合作。我们的团队擅长从合同审查、抵押尽调到执行异议处理，全方位守护企业资产安全，让您的业务开展无忧无虑。