物业公司更换业主委员会被撤销后原物业仍有收费权-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初3293号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实及判决结果

汉川达利世纪新城是湖北某地产有限公司（现更名为湖北某生态文旅有限公司）开发的房地产项目。汉川某物业有限公司系达利世纪新城三期的物业公司。曾某、罗某系该三期小区C5-2-1802室（建筑面积117.61㎡）的业主。
2017年2月1日，汉川某物业有限公司与湖北某地产有限公司签订了《达利世纪新城三期前期物业服务协议》。该协议约定：高层住宅物业费按1.5元／月·㎡计算；业主应于每年1月1日和7月1日前支付物业费；若逾期缴费，按每日千分之三支付违约金。2017年2月10日，汉川市住房和城乡建设局作出前期物业服务合同备案证明，确认住宅收费标准为1.5元／月·㎡。2017年3月起，汉川某物业有限公司为小区提供物业服务。经广场路社区协调，自2022年7月1日起住宅收费标准下调至1.2元／月·㎡。曾某、罗某已缴纳物业费至2019年3月14日，此后一直未缴费。汉川某物业有限公司起诉要求支付拖欠物业费11114元、违约金1000元及律师费2000元。

法院判决：支持曾某、罗某支付2019年3月14日至2024年12月31日期间的物业费11114元；驳回违约金和律师费请求。

三、案例核心风险警示：物业公司与业主必知的3个关键点

1. "换马甲"不等于"换身份"：物业公司主体资格认定要规范

本案中，开发商最初用"湖北某物业管理服务有限公司"名义签合同，实际服务却是汉川某物业有限公司提供。被告曾某抗辩"物业公司不具备合同约束力"，但法院根据司法鉴定和生效判决，认定汉川某物业才是实际服务者，有权收费。
企业风险提示：

• 物业公司若通过关联公司操作项目，必须保留完整的权责转移证据链（如股东会决议、服务交接记录、开发商书面确认）。
• 开发商选聘物业时，务必确保合同主体与实际服务主体完全一致，避免"影子操作"。曾有企业因类似问题被业主集体拒缴物业费，损失超百万元。

2. 业主委员会"翻车"，原物业收费权不消失

被告曾某拿出新签的《物业服务合同》主张"原合同已终止"，但法院发现：业主委员会因程序违法被住建局撤销备案，其签订的合同自始无效。这意味着即使业主选了新物业，只要原委员会不合法，原物业仍可继续收费。
企业风险提示：

• 物业公司发现业主委员会成立时，必须立即核查其选举程序是否合法（如是否过半数业主参与投票、公示期是否足21天）。
• 业主若想解聘物业，必须先依法成立合规业委会，否则"赶走物业"的行动可能反被法院认定无效。2024年全国有17%的业委会因程序瑕疵被撤销，导致业主多付半年以上"过渡期"物业费。

3. 收费调整要"双保险"，否则可能血本无亏

本案物业费从1.5元降到1.2元，看似对业主有利，但法院只支持了调整后的标准。更关键的是：物业公司因未证明"违约金计算依据"和"律师费实际发生"，两项诉求全败。
企业风险提示：

• 物业费调价必须同时做到：① 书面告知每位业主并留存送达证据；② 取得社区/街道盖章确认（如本案中的广场路社区证明）。
• 主张违约金或律师费时，合同中需明确计算方式+实际发生凭证。很多物业公司栽在"写了违约金条款却拿不出催缴记录"，或"声称有律师费但没提供付款发票"。

给企业的最后一句忠告：物业服务纠纷中，70%的败诉源于证据留存缺失而非法律问题。每次张贴公告、发送催缴函、调整收费标准，务必用"拍照+录像+业主签收"三重留痕！

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