房屋销售合同解除后开发商仍需承担贷款保证责任-中牟金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)豫0122民初962号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2019年4月15日，刘某作为买受人与河南某田置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买河南某田置业有限公司开发的位于中牟县××路××段南侧，滨河路东D-7号楼2单元10层1002号房产。

2019年5月8日，借款人刘某、贷款人河南中牟某银行股份有限公司白沙支行、保证人河南某田置业有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》一份，约定贷款金额为97万元，用于购买上述房产；贷款期限为360个月；贷款年利率为6.125%；逾期贷款的罚息率按逾期当日执行利率上浮50%执行。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人可宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期。河南某田置业有限公司为上述贷款提供阶段性连带保证担保。刘某以购买的房屋为上述贷款提供抵押担保。

河南中牟某银行股份有限公司白沙支行于2019年5月13日以受托支付方式向刘某指定的河南某田置业有限公司银行账户发放贷款97万元。

另查明，中牟县人民法院于2021年11月10日作出（2021）豫0122民初8398号民事判决：确认河南某田置业有限公司与刘某签订的《商品房买卖合同》已经于2021年3月30日解除；刘某需支付河南某田置业有限公司的代偿款24656.67元及损失10000元。

再查明，截至2022年12月1日，刘某尚欠贷款本金883777.92元及利息（含罚息）48794.08元。

判决结果：
中牟县人民法院判决河南某田置业有限公司偿还河南中牟某银行股份有限公司白沙支行借款本金883777.92元及相应利息，同时驳回银行要求对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求。

三、核心观点及法律风险防范

关键点：房子卖出去了，但开发商的"担保责任"不能说没就没！

很多房地产开发商可能有个误解：只要购房者违约，我把房子收回来，贷款的事就跟我没关系了。但这个案例告诉我们：大错特错！

本案中，河南某田置业有限公司以为与刘某的购房合同解除了，自己就不用再为刘某的银行贷款负责了。结果呢？法院判决它还得替刘某还近90万元的贷款！

为什么会这样？关键在"阶段性保证"四个字：

开发商在卖房时，通常会为购房者向银行的按揭贷款提供"阶段性连带保证担保"。这个"阶段性"指的是：从贷款发放开始，到房屋完成抵押登记为止。在这个期间，如果购房者不还贷，银行可以直接找开发商要钱。

在这个案例中，虽然购房合同已经解除，但因为房子还没办理正式的抵押登记，开发商的"阶段性保证"责任依然存在。更麻烦的是，银行因为房子没办抵押登记，也无法行使抵押权，只能向开发商追偿。

给房地产企业的三点重要提醒：

1. 别把"阶段性保证"当儿戏
   很多开发商在签合同时不太在意这个条款，觉得房子卖出去就完事了。但实际风险很大！特别是现在楼市波动大，购房者断供的情况增多，开发商可能突然背上几百万债务。建议：在合同中明确约定，若购房者违约，开发商有权从退还的房款中优先扣除应还贷款，减少自身损失。

2. 抓紧办理抵押登记是关键
   本案中如果房子完成了抵押登记，银行就可以直接处置房子来还贷，不用找开发商。所以开发商要建立完善的流程，确保房屋交付后尽快完成抵押登记，尽早解除自己的保证责任。可以设立专人跟踪未完成抵押登记的房源，避免"担保责任"无限期延续。

3. 做好购房者信用评估和风险预警
   在销售阶段就应对购房者进行基本信用评估，特别是对首付比例低、收入证明存疑的客户要格外注意。同时，与银行保持沟通，定期了解购房者还款情况，发现逾期苗头及时介入，必要时可行使合同解除权，避免损失扩大。

延伸思考：
这个案例也提醒我们，企业在商业活动中签订的每一个担保条款都可能在未来带来巨大风险。不仅是房地产企业，其他行业在提供担保、承诺保证时也要格外谨慎，明确担保范围、期限和解除条件，避免因他人违约而承担不必要的责任。

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