以房抵债后办理备案登记并实际入住的房屋买卖合同难以被认定为无效-济源确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2025)豫9001民初7387号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年10月18日，某公司向袁某借款3000000元，借款期限六个月，并承诺以星湖湾小区9套商品房，为此借款做抵押。借款到期后。某公司未能归还借款，又与袁某签订协议一份，约定"甲方（即袁某）于2014年10月18号借给乙方（即某公司）300万元，约定还款时间为2015年4月17号，乙方将星湖湾小区9套商品房（15号楼东单元西户1—8层和14层作为此借款抵押）。现逾期近三个月时间未还款。因乙方周转困难，乙方请求甲方将质押的9套房（15号楼东单元西户1—8层和14层）给予解押，方便乙方再融资，偿还甲方借款。乙方承诺解押之日起10个工作日内无条件偿还甲方的300万借款，如乙方融资失败，未能按时付款，乙方自愿将星湖湾小区15号楼东单元西户1—8层和14层按原合同单价每平方米2500元销售给甲方，乙方永不反悔。"
2018年7月27日马某与某公司就案涉房屋签订商品房预售合同一份，载明房屋价款每平方米3000元，建筑面积141.94平方米。马某于合同签订前已入住该房屋，2020年11月13日某公司给马某开具了契税发票。
2024年6月27日济源某《关于星湖湾楼盘信息查询的结果》显示，案涉房屋（15号楼东单元一楼西户）期房登记备案买受人为马某乙，建筑面积141.94平方米，备案时间为2015年9月2日，房屋总价425820元，已办理退房手续。
2025年4月17日济源某《关于星湖湾楼盘信息查询的结果》显示，案涉房屋（15号楼东单元一楼西户）期房登记备案买受人为马某，建筑面积141.94平方米，预售登记备案时间为2018年7月30日，房屋总价425820元。
2024年10月31日，济源市人民法院作出（2023）豫9001执4075号执行裁定书，就王某申请执行某公司民间借贷纠纷，即（2023）豫9001民初3093号民事判决一案，裁定"终结本次执行程序"，理由为"穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行财产，被执行人暂无财产可供执行。"

法院最终判决驳回了王某请求确认某公司与马某签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，认为马某与某公司之间就案涉房屋形成了有效的买卖合同关系，王某主张合同无效的证据不足。

三、核心法律风险警示

当"假买卖"走完了真流程，就可能变成真交易！

这起案件很像我们日常生活中的一个场景：你向朋友借钱，为了表示你会还，你把家里一间房"卖"给朋友作担保，心里想着"等我有钱了再赎回来"。结果后来你真还不上钱了，朋友不仅装修住进去了，还去房管局做了正式登记、交了税款。这时候你其他债主来告状说"这不是真买卖"，法院很可能不会支持。

本案中，王某作为某公司的另一位债权人，想证明某公司与马某的房屋买卖只是借款担保的"障眼法"，但法院没认可，原因有三点：

🔥 风险一：备案登记是"生死线"

一旦在房管局做了正式的买卖备案登记，就相当于向全世界宣布"这房子我卖了"。很多企业以为"只是走个形式"，但本案中马某的房屋不仅在2018年重新做了备案登记，公司还开了正式发票、交了契税。这些"真流程"让"假买卖"变成了难以推翻的"真交易"。特别提醒：在房管局备案的那一刻，法律风险就已实质性增加！

🔥 风险二：实际入住是"铁证"

谁住进去了，谁就占了理。马某在签正式合同前就住进了房子，这在法律上叫"实际交付"，比一纸合同更有说服力。企业用房子做担保时，如果让债权人提前占有使用房屋，基本就等于默认了真实交易，后续很难反悔。

🔥 风险三：时间拖得越久越危险

从2015年约定"以房抵债"到2018年正式签约，间隔3年。这么长时间不明确性质，很容易被认定为默认接受真实交易。债务重组要趁早明确性质，不能模糊不清拖几年，否则就像滚雪球，小问题变大麻烦。

🛡️ 企业安全操作指南

1. 明确写清"这是担保"：签合同时必须直接注明"本协议仅为借款担保，不构成真实房屋买卖"，并约定清楚解押条件和违约责任。避免使用"销售""买卖"等易混淆的表述。

2. 慎办备案登记：如必须备案，应同时在房管局备注"让与担保"性质（部分地区已开通此功能），或者采用"预告登记"而非"买卖备案"。记住：备案登记不是儿戏，是法律认定的关键依据！

3. 控制房屋占有：担保期间绝对不要让债权人实际占有使用房屋。本案中马某提前入住是败诉关键，企业应保留房屋控制权，可考虑委托第三方代管。

4. 及时规范操作：债务重组要一步到位，避免拖拖拉拉。所有环节（包括沟通、付款、解押等）都要有书面记录，最好通过银行转账并备注用途。

企业老板们请注意：在资金紧张时，"以房抵债"看似是解困妙招，但操作不当反而会雪上加霜。本案中某公司本想用房子做担保融资，结果房子真没了，还导致其他债权人无法受偿，可谓"赔了夫人又折兵"。

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