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企业财务混乱导致产权登记受阻，规范管理是关键-含山商品房预售合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：9 含山法律顾问

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2021)皖0522民初1106号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年11月14日，周某与含山县恒某置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》，由周某购买恒某置业公司开发的位于含山县侧横山·领秀城的三套房屋，房号为1901、1902、2101号，并每套房屋分别订立商品房买卖合同，但签订的商品房买卖合同未办理登记备案手续。三份《商品房买卖合同》分别约定，1901号商品房建筑面积135.51㎡，单价每平方米4750元，房屋价款643673元；1902号商品房建筑面积83.53㎡，单价每平方米4750元，房屋价款396768元；2101号商品房建筑面积135.51㎡，单价每平方米4750元，房屋价款643673元；合计总价款为1684114元。三份合同约定的付款方式均为一次性付款，房屋交付期限均为2015年3月31日前交房。三份《商品房买卖合同》关于面积确认及面积差异处理均在第五条约定，商品房以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比计算公式为（产权登记面积﹣合同约定面积）÷合同约定面积×100%。关于出卖人逾期交房违约责任均在第九条约定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记均在第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述三份《商品房买卖合同》签订后，周某分别于2013年11月15日、18日两次通过中国工商银行网上银行转账汇款给恒某置业公司100万元，并在2013年11月20日时以现金方式分三次支付给恒某置业公司计684114元，恒某置业公司于2013年11月20日向周某出具了一张盖有恒某置业公司财务章的《收据》，载明：收款方式转账、现金，收款金额1684114元，收款事由购房款（房号1901、1902、2101），并备注"其中转账壹佰万元，余款以现金分三次支付完"。因恒某置业公司未能按合同约定在2015年3月31日前交房，周某于2016年10月11日向含山县人民法院提起诉讼，要求恒某置业公司继续履行合同支付逾期交房违约金，案经审理，含山县人民法院作出（2016）皖0522民初1946号民事调解书，依法确认周某与恒某置业公司达成"双方继续履行横山·领秀城1901、1902、2101号的商品房买卖合同，恒某置业公司自2015年4月1日起每日按周某已给房款1684114元的万分之一支付违约金至实际交房之日止"的调解协议。2017年2月，恒某置业公司向周某交付案涉三套房屋钥匙，周某接收房屋钥匙并于2017年2月27日前往物业公司交清相关物业管理费等，已实际占有案涉的三套房屋，但权属登记至今尚未办理。

另查明，马鞍山市中级人民法院2018年9月12日作出（2018）皖05破申11号民事裁定，恒某置业公司破产清算，指定含山县人民法院审理，含山县人民法院于2018年9月17日依法指定安徽明博律师事务所担任恒某置业公司管理人。2020年12月3日，恒某置业公司管理人对周某申报的案涉三套房屋物权，以未查询到恒某置业公司与周某签订的关于横山国际领秀城1901、1902、2101号房屋商品房买卖合同，及恒某置业公司的银行流水2013年11月15日入账50万元、2013年11月18日入账50万元，交易对方是周某，两次入账记录均备注"还款"，以及恒某置业公司财务账没有周某向恒某置业公司支付1684114元的财务账记录为由，作出因不能确认周某已支付横山国际领秀城1901、1902、2101号房屋购房款1684114元，故不能确认周某对横山国际领秀城1901、1902、2101房屋享有物权的审核结论通知书。周某收到该审核结论通知书后，向本院起诉，以致成讼。

又查明，案涉三套商品房2020年3月18日经含山县房地产测绘队测绘，横山国际文化广场一期综合楼即横山·领秀城1901号房屋建筑面积146.29㎡，1902号房屋建筑面积86.60㎡、2101号号房屋建筑面积146.29㎡。对于房屋实测面积与合同约定面积误差，经本院释明，周某与恒某置业公司均表示按照合同第五条的约定在本案中一并处理。

法院判决结果：含山县人民法院判决恒某置业公司需在判决生效后15日内向不动产登记部门申报办理房屋权属登记所需资料，协助周某办理不动产权属登记手续；同时，周某需向恒某置业公司补交面积误差在3%以内的房价款50587.50元。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例揭示了一个企业常见的致命隐患：财务管理混乱。表面上看是购房者周某要产权证的问题，但深层原因是开发商恒某置业公司的财务管理出了大问题。

法院认定的关键点很清晰：虽然恒某置业公司财务账上把100万元购房款错误地记录为"还款"，且账面上没有168万余元的完整购房款记录，但法院仍然认定了购房事实。为什么？因为有这些关键证据：

这给我们企业敲响了警钟：财务记账不规范可能埋下巨大法律风险。试想一下，如果恒某置业公司财务规范，将这笔100万元明确记录为"1901、1902、2101号房购房款"，而不是错误标注为"还款"，后续就不会出现产权纠纷。特别是在公司进入破产程序后，管理人依据混乱的财务记录否认房屋买卖事实，差点让购房者无法获得产权证。

企业应当如何防范这类风险？

1. 规范财务记账，明确款项性质

2. 完善合同管理，做好档案保存

3. 重视产权登记，及时履行备案义务

4. 破产风险防范，提前梳理债权债务

这个案例告诉我们，规范的财务管理不仅是会计部门的事，更是企业防范法律风险的第一道防线。一笔账记错，可能导致整个项目陷入纠纷；一份合同丢失，可能让企业承担巨大赔偿责任。

作为企业主，您是否检查过财务记录是否规范？是否确认过每笔大额交易都有完整的证据链？当企业面临困境时，这些看似简单的管理细节往往成为决定生死的关键。

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