企业购买厂房未过户被查封仍可解封？关键看这三点-广德案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2021)皖18民终347号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

安徽某强有限公司系广德市××镇××村××室（房地权证桃州镇字第0××5号）房屋所有权人。2016年5月13日，梁某、安徽某强有限公司及广德县桃州镇某阳村村民委员会三方签订《厂房转让协议》，约定安徽某强有限公司将其位于广德市××镇××村××室厂房及配套设施转让给梁某，价款为98万元；三方约定梁某与广德县桃州镇某阳村村民委员会另签土地租赁协议。2016年9月5日，广德县桃州镇某阳村村民委员会与梁某及案外人曹某荣、安徽某强有限公司签订《土地租赁合同变更协议》。上述协议签订后，梁某截至2016年10月19日已陆续将98万元房款给付安徽某强有限公司。2018年12月13日，广德县某荣有限公司成立，住址为广德市××镇××村××室。安徽某强有限公司因拖欠借款涉诉。执行过程中，一审法院将广德市××镇××村××室房屋查封。2020年6月3日，梁某向一审法院提出书面异议被驳回。

再查明：2014年6月11日，安徽某强有限公司取得广德县××镇××村××室房屋产权证书（房地权证桃州镇字第0××5号）。自2016年5月6日起，梁某本人或通过他人先后向安徽某强有限公司指定人员付款共计1055000元（含补偿款75000元）；安徽某强有限公司共计向梁某出具收款收据共计六张，其中落款日期为2016年10月19日收款收据备注"厂房款98万，已全部付清"。上述协议签订后，梁某及曹某荣入驻案涉厂房开展经营活动并于2016年10月31日向广德县桃州镇某阳村村民委员会缴纳了2016年度农田承包费44700元。中国邮政储蓄银行股份有限公司广德某支行与姜军、向家琴、汤祖军、柳世梅、安徽某强有限公司金融借款合同纠纷一案中，安徽某强有限公司系承担连带责任保证的保证人，一审法院审理后于2016年8月2日作出（2016）皖1822民初869号民事判决。该案执行过程中，一审法院于2017年1月3日作出（2016）皖1822执1564号执行裁定，对包括广德县××镇××村××室在内的登记于安徽某强有限公司名下的相关房产进行查封。

判决结果：一审法院驳回了梁某的诉讼请求。二审法院改判，停止对案涉房产的执行，但驳回了梁某确认所有权的请求。

三、企业法律风险防范关键点

这个案例告诉我们：企业购买房产后如果遇到卖方债务问题导致房产被查封，即使还没来得及过户，只要做到三点，仍有机会保住房产！

第一，付款必须"留痕迹"
梁某之所以胜诉，关键是他保留了完整的付款凭证——1055000元的转账记录和安徽某强有限公司出具的"厂房款98万已全部付清"收据。很多企业老板口头说"钱已付清"，却只保留现金收条，一旦发生纠纷很难自证清白。企业风险提示：大额交易必须通过公对公转账，备注用途；现金支付要同步录像并让对方出具带公章的收据；保留所有沟通记录，特别是催促办理过户的证据。

第二，占有使用要"看得见"
梁某在付清房款后立即入驻厂房经营，2016年10月就向村委会交了承包费，还以该地址注册公司、办理环评。而银行主张"2018年才成立公司所以查封前未占有"被法院驳回——因为实际使用早于查封时间。企业风险提示：拿到房产后要马上"亮身份"：更换门牌、缴纳水电物业费、办理工商登记、购买财产保险。切记不要"买了房却让原房东继续使用"，否则一旦查封将非常被动。

第三，土地手续要"查清楚"
二审法院特别指出：案涉厂房占用农用地却未办理审批手续，因此不能确认梁某所有权。虽然这不影响排除执行，但如果梁某知道土地性质有问题还购买，可能连执行异议都提不了。企业风险提示：购买厂房前必须查验"三证一图"——土地证、房产证、规划许可证和用地红线图。特别要确认：①是否集体土地（集体土地上厂房不能自由买卖）②是否农用地（农用地建厂房属违建）③是否被抵押。建议委托专业律师做产权尽调，5000元的调查费可能避免百万损失。

给企业主的特别提醒：
本案中梁某虽保住房产，但因土地手续不全无法确权，后续仍面临补办手续或被拆除风险。很多企业主贪图便宜购买"小产权厂房"，等法院查封才知土地性质有问题。记住：价格低于市场价30%的厂房，90%有产权隐患！买卖合同中务必增加条款："如因土地/产权问题导致无法过户，卖方双倍返还定金"。

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