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租赁房屋无规划许可证合同无效-长丰房屋租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：5 长丰法律顾问

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0121民初2739号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实与判决结果

合肥嘉某利商业管理有限公司原名合肥嘉某利投资管理有限公司，2020年12月24日变更为现名。2020年7月16日，长丰县某居民委员会通过长丰招标网就长丰县岗集镇金湖社区旁门面房招租项目发布招标公告，公告称：房屋权属情况为无房产证、无土地证，租赁房屋无权属纠纷，出租人将提供该处房屋的权属证明和租赁证明，方便承租人办理相关证照；产权归长丰县某居民委员会。为经营超市及宾馆，合肥嘉某利商业管理有限公司通过竞价以租金1038400.00元∕年中标，安徽省农村综合产权交易所长丰分所向其出具成交确认书。2020年8月14日，双方签订《房屋租赁合同》，约定承租位于长丰县旁房屋，建筑面积4200㎡，租赁期限自2020年8月15日起至2025年8月14日，计5年整。房屋履约保证金为260000元，首年租金为1038400元，5年内无递增。因房屋装修需要，2020年10月23日，双方签订《补充协议书》，约定因装修需要增加的租赁面积210㎡按照招标价20.7元／㎡作价租赁，合计52164元／每年，租期顺延40天，双方于2020年12月3日正式计算租金。合同签订后，合肥嘉某利商业管理有限公司支付租金及保证金合计1350564元，由长丰县岗集镇村级集体"三资"委托代理服务中心出具收据。公司随即采买材料并安排人员进场装修，购置超市设备。因长丰县某居民委员会不能提供规划许可证，导致无法办理装修工程施工许可证，进而无法继续施工办理消防验收。公司因开业经营被消防部门行政处罚，遂提起诉讼。诉讼中，法院委托评估机构进行评估，0063号报告评估设备类资产价值为465100元，0064号报告评估设备类资产价值714600元、装修类资产价值796200元。合肥嘉某利商业管理有限公司支付鉴定费35000元。

法院判决：确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》无效；长丰县某居民委员会返还部分租金485900元和全部保证金260000元；补偿装修损失557340元；赔偿设备类资产差价损失199600元；支付鉴定费24500元；合肥嘉某利商业管理有限公司可取回设备类资产。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给我们敲响了警钟：租赁房屋时，千万不能忽视房屋的"身份证明"！

想象一下，你花大价钱租了房子准备开超市，精心装修、买设备，结果发现房子"没户口"（没有建设工程规划许可证），不能办理消防验收，连正常营业都被处罚。这就是本案中合肥嘉某利商业管理有限公司的遭遇——投入了上百万，最后只能拿回部分补偿。

为什么合同会无效？
根据法律规定，出租的房屋必须有"出生证明"——建设工程规划许可证。如果没有这个证件，就像卖没有合格证的电器一样，租赁合同从一开始就是无效的。本案中，长丰县某居民委员会出租的房屋没有这个关键证件，所以法院认定合同无效。

企业如何避免这种"踩坑"风险？

  1. 查"户口本"要彻底：签合同前，务必亲自查看房屋的建设工程规划许可证原件，不要只听出租方口头保证。即使对方说"无房产证、无土地证"，也要追问为什么没有，可能有什么风险。

  2. 别被"低价"迷了眼：本案中出租方在招标公告中明确写了"无房产证、无土地证"，但企业还是被低价吸引签了合同。记住：天上不会掉馅饼，明显低于市场价的租赁，背后往往藏着大风险。

  3. 装修前先"验明正身"：本案企业犯的最大错误就是在没确认房屋合法性的情况下就开始装修。装修投入是沉没成本，一旦房屋不能合法使用，这些钱就打了水漂。记住：没确认房屋证件齐全前，一分钱装修钱都不要花！

  4. 合同里写清楚"退路"：在租赁合同中一定要约定："若因房屋证件不全导致无法办理经营所需证照，出租方应退还全部租金并赔偿损失"。这样即使出现问题，也有法律依据维权。

  5. 政府房子也不一定"保险"：本案出租方是居委会，是政府基层组织，但照样没有合法证件。不要以为是政府单位出租的房子就一定没问题，该查的证件一样不能少。

给企业的实操建议：

房屋租赁不是简单的"付钱拿钥匙"，而是关系到企业生死存亡的大事。一次疏忽，可能让数百万投资打水漂。记住：合法合规的生意才能长久，证件齐全的房子才是好房子！

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