开发商隐瞒项目不具备销售条件签订代理合同需承担主要责任-颍上商品房委托代理销售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房委托代理销售合同纠纷
案号：(2021)皖1226民初3484号
审理法院：安徽省颍上县人民法院
二、案件事实及判决结果
根据法院查明的事实：2019年1月31日，南京某创公司与颍上县某阳公司签订《颍上县某阳项目销售代理合同》，约定由南京某创公司为某阳公司开发建设的房地产项目提供销售代理服务，代理期限为两年。合同明确约定，某阳公司承诺销售期间项目"五证齐全、符合办理银行按揭条件"，并同意"具备开盘条件、按施工进度完成施工质量并按约定标准交付房屋是南京某创公司完成销售指标的前提条件"。
合同签订后，南京某创公司按照约定组织人员进场服务，并开展售前宣传及销售准备等工作。但从2019年2月以来，某阳公司的项目一直不具备开盘销售的条件，拿不到房屋销售许可证，也不具备签约条件和办理银行按揭手续的条件。2019年12月，双方签订补充协议，确认"项目开发进展迟缓，销售等待期过长"。2020年6月，代销合同期限已经过去三分之二时间，项目仍无法开盘销售，南京某创公司通知销售人员放假。随后，某阳公司向南京某创公司发出《告知函》，单方面解除合同。
法院查明，截至2020年6月，某阳公司开发建设的项目确实未达到开盘销售条件。南京某创公司为开展售前宣传、销售准备等履约工作，已支出员工工资合计611684元。法院认为，某阳公司在项目未取得开盘销售条件的情况下签订合同，应对合同解除造成的损失承担主要责任（70%）；而南京某创公司在明知项目条件不足的情况下仍签订合同，也应承担次要责任（30%）。最终，法院判决某阳公司赔偿南京某创公司经济损失428178.8元，同时驳回南京某创公司的其他诉讼请求。
三、核心观点及风险防范建议
这个案子告诉我们一个非常重要的道理：开发商如果隐瞒项目不具备销售条件而签订代理合同，最终要承担主要赔偿责任。就像你开餐馆前必须先拿到卫生许可证一样，卖房子前也必须先把"五证"（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》）办齐全。
对房地产开发商的警示：
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别急着签合同：很多开发商为了尽快回款，项目还没准备好就急着找销售代理公司。本案中，某阳公司明知项目不具备销售条件，还承诺"五证齐全"，结果被判赔42万多元。记住：没有"五证"的房子不能卖，签了代理合同也要赔钱！
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诚实是最好的策略：项目进度慢、证件不全，要如实告诉代理公司。可以约定"项目具备销售条件后再开始计算代理期限"，而不是隐瞒事实签合同。
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别随便解约：某阳公司后来想甩掉代理公司，就单方面发函解约，结果反而要赔钱。合同解除必须有合法理由，不能想解就解。
对销售代理公司的警示：
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签约前先"体检"：签合同前，一定要亲自去查项目的"五证"是否齐全，不要只听开发商说"快办好了"。本案中，南京某创公司明知项目条件不足还签约，结果自己也要承担30%的损失。
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控制前期投入：不要一开始就招很多人、租大办公室。可以约定"项目具备基本销售条件后再增加人员投入"，避免像本案中损失近60万元。
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及时止损：发现项目长期无法开盘，要尽早书面告知开发商风险，并做好证据保存。本案中，南京某创公司及时撤离人员是对的，但前期损失已经无法挽回。
通用风险防范技巧：
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合同要写细：不要只写"项目具备销售条件"，而要明确写清具体需要哪些证件、达到什么标准才算"具备条件"。
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保留所有证据：每次和开发商沟通都要有记录，特别是关于项目进度的承诺。本案中，南京某创公司能拿出录音等证据，才让法院认可了他们的损失。
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分阶段投入：约定"项目取得预售许可证后再支付高额佣金"，避免前期投入过大。
很多企业老板觉得"先签了合同再说，以后再补"，结果就像本案一样，双方都吃了大亏。某阳公司赔了钱，南京某创公司也白忙活一年多。其实只要签约前花点时间核实项目情况，这种损失完全可以避免。
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