房产预告登记不等于正式抵押，开发商阶段性保证责任不能免除-无为金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初6468号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实
龚某、杨某因购买商品房向无为邮储银行申请按揭贷款，于2014年9月12日签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定龚某、杨某向银行申请贷款47万元，用于购买坐落于无为市××花园××幢××单元××室房屋，贷款期限为180个月，自2014年9月12日至2029年9月12日止，贷款年利率为6.55%，逾期年利率为8.515%。合同约定，担保方式为抵押加保证组合。龚某、杨某将购买的房产作为本次贷款的抵押担保，无为某塔公司在未办理正式抵押登记手续的情况下承担阶段性连带责任保证。合同签订后，银行于2014年9月12日按约定将贷款发放给龚某账户，但自2021年8月起，龚某、杨某违反合同约定，未按期归还贷款本息，同时无为某塔公司也未办理正式抵押登记手续。

法院判决结果：龚某、杨某需归还贷款本金276658.9元、利息5787.22元及后续罚息，并支付律师费1000元；无为某塔公司对上述债务承担连带保证责任（实际还款后可向龚某、杨某追偿）；但驳回了银行对抵押房产优先受偿的诉讼请求。

三、核心观点：预告登记≠正式抵押，企业担保责任可能“无限期”
这个案子看似是银行和买房人的纠纷，但真正的“雷”埋在开发商身上。法院一锤定音：房产预告登记只是“预约”，不是“正式抵押权”。就像你交了房子的订金，只能保证将来能买房，但房子还没真正到手。银行以为办了预告登记就能优先拿钱，结果法院说：不行！因为房子一直没办正式抵押手续，银行对房产没有优先受偿权。

更关键的是，开发商无为某塔公司以为“房子卖出去就没事了”，但合同白纸黑字写着：只有办完正式抵押登记，你的担保责任才算完。结果开发商没盯紧这一步，导致从2014年签合同到2022年打官司，整整8年还得替买房人背债！

对企业的重要警示：

1. “阶段性保证”不是摆设，是真责任！
   很多开发商卖房时和银行签合同，约定“办完抵押登记就免责”。但案子证明：预告登记（比如房管局的预抵押备案）≠正式抵押登记。必须拿到房管局盖章的《他项权利证书》，才算真正“卸责”。企业千万别以为交了材料就高枕无忧，要定期跟踪进度，避免像无为某塔公司一样躺枪。

2. 合同条款要“抠细节”，模糊表述等于埋炸弹
   如果合同只写“办理抵押手续”，没明确是“预告登记”还是“正式登记”，企业可能吃大亏。本案中开发商因未明确“正式登记”的完成标准，导致责任持续到债务爆发。建议：

   • 写清楚具体步骤（例如：“以取得不动产登记证明为准”）；
   • 设定时间节点（例如：“交房后60日内必须办妥”）；
   • 指定专人负责跟进，避免因流程拖延引发风险。

3. 其他行业也需警惕“阶段性担保”陷阱
   不只是房地产！比如企业给供应商做贷款担保、电商平台为商户提供信用背书，如果约定“条件达成后免责”，必须严格验证条件是否真实满足。否则，担保责任可能像滚雪球一样越积越大。

一句话总结： 法律不保护“我以为”，只认“白纸黑字+实际行动”。企业签合同时多花1小时抠条款，未来可能省下百万损失。

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