厂房租赁中附属物建设未明确约定将难以获得全额赔偿-天长房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初4950号
审理法院：安徽省天长市人民法院
二、案件事实与判决结果
2018年1月13日，安徽某马泵阀集团有限公司与天长某仁纺织有限公司签订《厂房租赁合同》一份，安徽某马泵阀集团有限公司将位于天长市经济开发区××路××路西侧的工业厂房（11号厂房）租赁给天长某仁纺织有限公司，有证面积为6528.69平方米，双方约定：租赁期限为十年，租期自2018年3月1日起至2028年2月29日止，租金按每年40万元计算，支付方式：先付后用。2018年3月22日，安徽某马泵阀集团有限公司与天长某仁纺织有限公司又签订《厂房租赁合同》一份，安徽某马泵阀集团有限公司将房地权证天经字第（2010）002号（3-1号厂房）（2号厂房）租赁给天长某仁纺织有限公司，有证面积为6073.32平方米。双方约定租赁期限为十年，租期自2018年5月1日起至2028年5月1日止，租金按每年36.5万元计算。双方在上述租赁合同中约定，租赁期间，天长某仁纺织有限公司有权根据生产需要购置新设备和资产等，投资财产项目及设备资产归天长某仁纺织有限公司所有。租赁期间，基于天长某仁纺织有限公司实际投资款项，如安徽某马泵阀集团有限公司提前终止合同而违约，应承担违约过错责任对天长某仁纺织有限公司实际投资款项的赔偿责任，包括但不限于直接及间接经济损失。租赁期间，如安徽某马泵阀集团有限公司提前违约终止合同，给天长某仁纺织有限公司造成损失，天长某仁纺织有限公司投资设备的搬迁费、运费、停业损失、工人工资等因此而产生的相关费用由安徽某马泵阀集团有限公司承担并支付，如天长某仁纺织有限公司垫付的，可向安徽某马泵阀集团有限公司追偿。如因安徽某马泵阀集团有限公司原因提前终止合同违约以及对外承担债务问题造成天长某仁纺织有限公司损害或者承担法律责任的，天长某仁纺织有限公司向安徽某马泵阀集团有限公司承担直接以及间接的民事经济赔偿责任，包括并不限于通过诉讼程序而主张权利产生的诉讼费、代理费等。合同签订后，安徽某马泵阀集团有限公司将前述厂房交付天长某仁纺织有限公司使用。
2021年6月，安徽某马泵阀集团有限公司因与他人债务纠纷其11号厂房被天长市人民法院拍卖。经天长市人民法院委托，安徽建英房地产土地资产评估有限公司出具房地产评估报告，询价结果：1．已办理产权证的建筑物：厂房，建筑面积6528.69平方米，总价为715.54元。2．工业土地，土地面积25542平方米，总价为339.71元。3．无证配套用房及地面附属物，总价为34.94万元，其中厂区南侧配套用房6.12万元，硬化路面1.47万元，围墙7.93万元，简易搭建0.74万元，厂区北侧厕所3.84万元，配电房、污水处理站（简易）3.59万元，两面高炮广告牌11.25万元。2021年9月，天长某仁纺织有限公司搬出租赁的上述厂房，双方租赁合同终止。
2022年12月3日，安徽某马泵阀集团有限公司租赁给天长某仁纺织有限公司的2号厂房被合肥市蜀山区人民法院拍卖，经合肥市蜀山区人民法院委托，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司出具房地产评估报告，评估总价为15324732元，其中房产（3-1、4-1）总价为11502868元，土地总价为3821864元。
另查明，天长某仁纺织有限公司通过装修项目抵扣租金530000元，另外给付租金1026300元，先后共支付案涉11号厂房、2号厂房租金1556300元。天长某仁纺织有限公司为提起本案诉讼承担律师代理费30000元。
判决结果：
法院判决安徽某马泵阀集团有限公司仅赔偿天长某仁纺织有限公司8.9万元地面附属物损失和3万元律师费；而天长某仁纺织有限公司需支付安徽某马泵阀集团有限公司1403685元租金；最终折抵后，天长某仁纺织有限公司还要倒付安徽某马泵阀集团有限公司128万多元。天长某仁纺织有限公司主张的150多万元附属工程损失因证据不足未获支持。
三、企业法律风险防范提示
这个案例给企业敲响了警钟：租赁合同中附属物建设条款约定不明确，企业可能血本无归！
天长某仁纺织有限公司在租赁厂房期间投入了大量资金建设地面硬化、厕所、配电房等设施，还购买了价值不菲的设备。本以为合同中有"如出租方提前终止合同应赔偿实际投资款项"的约定就能高枕无忧，结果法院只支持了8.9万元，150多万元的损失全部"打水漂"。为什么？
关键问题出在约定太笼统、证据不充分：
- "实际投资款项"没具体标准：合同只说"赔偿实际投资款项"，但没约定如何计算、由谁评估。天长某仁纺织有限公司拿出的评估报告是"征求意见稿"，法院不认可。
- 没保留建设证据：对于厂区南侧配套用房、围墙等设施，天长某仁纺织有限公司说不清是不是自己建的，更拿不出施工合同、付款凭证等证据。
- 设备损失主张不专业：合同约定只赔"搬迁费、运费"等实际发生的费用，但设备还没搬，这些费用没产生，法院自然不支持。
给企业的3个实用建议：
1. 白纸黑字写清楚
签租赁合同时，别只写"赔偿实际损失"这种空话！要具体列明：
- 可能建设的附属物类型（如路面硬化、配电房等）
- 价值认定方式（如约定第三方评估机构）
- 赔偿计算标准（如按建设成本80%赔偿）
- 建设前必须书面通知出租方并留存证据
2. 建设过程留痕迹
每做一项建设都要：
- 签订正规施工合同
- 保存付款凭证（银行转账备注用途）
- 拍照录像记录施工过程
- 要求出租方签字确认建设内容
就像买手机要发票一样，建设投入也要"留票"！
3. 定期核对租金账目
本案中双方对已付租金数额争议很大。企业要：
- 每次付租金都注明"XX厂房XX期间租金"
- 建立独立租金台账
- 每年与出租方书面确认欠付金额
避免像本案中因其他厂房租金混在一起，导致多付的46.5万元无法抵扣。
特别提醒：很多企业以为"合同有约定就行"，但法律只保护能证明的事实。当纠纷发生时，法院看的是证据链，不是口头承诺。本案中天长某仁纺织有限公司吃了大亏，就是证据准备不足。
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